К чему может привести пролонгация договора аренды нежилого помещения
01.12.2020 распечатать При истечении срока действия договора аренды стороны могут заключить новый договор аренды или продлить срок действия прежнего. Верховный суд в определении от 26.11.2020 № 310-ЭС20-12742 разобрался с последствиями, которые могут возникнуть у сторон при пролонгации договора аренды.
Какими способами можно продлить арендные отношения
- заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса);
- возобновление действия договора аренды на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса).
Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества, – за 3 месяца (ст. 610 Гражданского кодекса).
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а возражений со стороны арендодателя нет, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса).
Таким образом, договор аренды, который первоначально был заключен на определенный срок, может продлить свое действие на неопределенный срок.
к содержанию ↑Какие последствия влечет пролонгация договора на неопределенный срок
При пролонгации договора он считается возобновленным на тех же условиях.
Например, в первоначальном договоре стороны согласовали необходимость предупреждения о предстоящем освобождении арендуемого помещения не менее, чем за 2 месяца до истечения срока действия договора.
За нарушение этой обязанности арендатором была предусмотрена неустойка.
Но после того, как договор трансформировался в заключенный на неопределенный срок, возник вопрос: продолжает ли действовать этот срок для предупреждения арендодателя о прекращении договора аренды.
По мнению суда, этот срок мог применяться только для первоначально заключенного договора.
Но после того, как срок его действия был продлен, стало действовать общее правило, согласно которому сторона имеет право в любое время отказаться от договора (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса).
Но Верховный суд с этим не согласился.
Он обратил внимание, что после того, как срок действия договора истек, он был продлен на неопределенный срок на тех же условиях, которые стороны оговорили первоначально.
Таким образом, при этом сохранилась обязанность арендатора предупреждать за 2 месяца об освобождении нежилого помещения, и, кроме того, сохранилась и другая обязанность – уплачивать неустойку в случае, если это условие нарушается.
Поэтому, Верховный суд признал правомерным требование арендодателя о взыскании неустойки за нарушение арендатором срока уведомления о предстоящем прекращении использования арендованного помещения.
К такому выводу Верховный суд пришел в определении от 26.11.2020 № 310-ЭС20-12742.
Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»
к содержанию ↑Как продлевают договор аренды
Пролонгировать договор аренды можно, заключив дополнительное соглашение к нему. Форма соглашения должна быть такой же, что и у договора аренды (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Рекомендуем заключить соглашение до того, как истечет срок действия договора. Это связанно с тем, что продлить можно только действующий договор. В противном случае может возникнуть неопределенность : продлевали его или нет.
к содержанию ↑Когда соглашение о пролонгации не потребуется
Если в договоре аренды есть условие об автоматической пролонгации, составлять соглашение о его продлении на новый срок не нужно. Такое условие означает, что действие документа продлевается без подписания дополнительных соглашений или нового договора, если ни одна из сторон не заявит возражений о продлении.
Даже если условие о пролонгации есть в документе, продление срока действия это право, а не обязанность сторон. Если одна из сторон хочет его расторгнуть, достаточно известить другую сторону о своем намерении.
При составлении соглашения нужно указать, сколько раз происходит автоматическая пролонгация. Иначе продление договора будет считаться однократным, после чего он может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.
В отдельном материале эксперты КонсультантПлюс подробно рассказали, как составить договор аренды с условием об автоматической пролонгации.
к содержанию ↑Что если соглашения не было, но фактически аренда продолжается
Если срок аренды истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом и при этом арендодатель не возражает, аренда возобновляется на тех же условиях, только на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
При этом если арендодатель возражает против возобновления договора аренды, то он не признается продленным, даже если арендодатель продолжает выставлять счета арендатору за пользование арендованным имуществом. Позицию подтверждает судебная практика (Постановление АС ВВО от 25.03.2021 № Ф01-671/2021 по делу № А43-6913/2020).
к содержанию ↑Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение в Росреестре
Договоры аренды зданий, сооружений, земельных участков и нежилых помещений, которые заключены на срок более одного года, подлежат государственной регистрации. Они считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст.
651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).
Если вы продлеваете договор, который после этого подлежит государственной регистрации, сведения об этом нужно внести в ЕГРН. Если вы это не сделаете, договор между вами будет действовать, но в отношениях с третьими лицами на него ссылаться не получится (п. 3 ст.
433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).
Если заключили договор на срок меньше года, например на 11 месяцев, и в дополнительном соглашении также указан срок меньше года, то регистрация необязательна (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Что еще почитать по аренде в КонсультантПлюс
к содержанию ↑Узнавайте о новых материалах в Телеграм-боте
Бот сообщит, что вышла статья или видео по вашим интересам, а любимый автор выпустил материал. Еще он умеет ставить важные темы на контроль и приглашает на розыгрыши призов
Полезно 1Отправить
Знает, как отстоять права клиента в суде, успешно пройти проверку ГИТ и Прокуратуры. Практик с опытом полного юр. сопровождения компаний
- 595.5K просмотр
- 16 подписчиков
- 125 материалов
ПодписатьсяСудебный процесс
к содержанию ↑Что делать, если в отношении организации распространяются клеветнические утверждения
- 216
- Добавить в закладки
Читать
Банкротство по-новому: как четыре масштабные поправки меняют вашу работу
- 966
- Добавить в закладки
Читать
Как повторно подать исполнительный лист
- 22.8K
- Добавить в закладки
Трудовые отношения
Дисциплинарные взыскания: как наказать сотрудника, чтобы суд не отменил
- 255
- Добавить в закладки
Смотреть
Испытательный срок: кому положен и как провести
- 645
- Добавить в закладки
Читать
Как работать с несовершеннолетними в 2024 году
- 537
- Добавить в закладки
Зарплата, НДФЛ, страховые взносы
Зарплата, НДФЛ, страховые взносы
Читать
Как учитывать премии при расчете среднего заработка
- 4.2K
- Добавить в закладки
Читать
Мама на работе: что изменилось в пособиях и декретных
- 1K
- Добавить в закладки
Налоговая реформа — 2025
Налоговая реформа — 2025
Смотреть
Дробление бизнеса: как проверяет инспекция и кто попадет под амнистию
- 1K
- Добавить в закладки
Читать
Налоговая реформа: что важного вы пропустили, пока все обсуждали НДФЛ
- 2.3K
- Добавить в закладки
Налоги и отчетность
Налоги и отчетность
Читать
НДС на импортные товары: как правильно вести бухгалтерию
- 887
- Добавить в закладки
Читать
6-НДФЛ за полугодие: особенности расчета и частые ошибки
- 801
- Добавить в закладки
Смотреть
Следующая