Гарантийный срок на устранение строительных недостатков

На примере двух свежих судебных споров постарались показать, как могут различаться подходы судов к определению срока, в течение которого застройщика можно заставить отвечать за строительные недостатки.

Пример 2. Застройщика обязали устранить недостатки после истечения пятилетнего срока

Арбитражный суд Волго-Вятского округа указал, что отношения между застройщиком и дольщиками регулируются нормами как Закона № 214-ФЗ, так и Закона защите прав потребителей». Он признал законность решения апелляционной инстанции, которая обязала застройщика исправить строительные недостатки, хотя с момента сдачи дома прошло больше пяти лет (дело № А39 – 9046/2019). Верховный Суд РФ не стал возражать.

Арбитражный суд Республики Мордовия отказал Товариществу в удовлетворении исковых требований.

Первый арбитражный апелляционный суд установил, что квартиры в спорном доме реализованы в период с апреля 2010 года по август 2012 года по договорам участия в долевом строительстве и договорам купли-продажи.
Поскольку товарищество предъявило иск от лица своих членов, действуя в интересах собственников, то его отношения с ответчиком зависят от тех отношений, которые возникли между собственниками жилых помещений и застройщиком.

По общему правилу ответственность за некачественное выполнение работ несет лицо, выполнявшее функции заказчика-застройщика, которым является ответчик.

• Отношения между застройщиком и собственниками помещений в МКД регулируются нормами ФЗ № 214 – ФЗ и Закона РФ № 2300 – 1 «О защите прав потребителей».
• Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (п. 6 ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214- ФЗ).
• В случае же выявления существенных недостатков работы (услуги), под которыми в преамбуле Закона №2300 – 1 понимаются неустранимые недостатки или недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, потребитель в соответствии с пунктом 6 статьи 29 данного Закона вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента.

Поскольку последний договор купли-продажи квартиры заключен в августе 2012, гарантийный срок истек в августе 2017.
Проведённая по делу экспертизу подтвердила, что недостатки являются существенными.
С учётом указанных обстоятельств суд обжалуемое решение отменил и обязал ответчика устранить строительные недостатки.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа, рассмотрев дело в кассационном порядке, подчеркнул, что отношения между застройщиком и собственниками помещений в построенном им многоквартирном доме регулируются нормами как Закона № 214-ФЗ, так и Закона «О защите прав потребителей» (4 Закона № 214-ФЗ).
Суд признал постановление Первого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным.

Обсудите материал или другие вопросы в нашем чате «Беседка ЖКХ» и подпишитесь на наше медиа в Тelegram, Вконтакте или Дзен , чтобы не пропустить свежие материалы.

к содержанию ↑

ВС запретил ограничивать сроки гарантии на отделочные работы

Закон «Об участии в долевом строительстве» содержит норму о пятилетнем сроке, в течение которого собственник недвижимости может предъявить застройщику претензию к качеству выполненных строительных и отделочных работ. Но иногда застройщики могут попытаться включить в договор норму о сокращенном гарантийном сроке. Хотя практика в целом складывается в пользу дольщиков, иногда такие споры доходят до Верховного суда.

И ему приходится объяснять, в каком случае гарантийный срок не может быть сокращен.

В практике можно встретить самые разные формулировки ограничения сроков в договоре между дольщиком и застройщиком, отмечает юрист практики недвижимости и строительства ЮК Центральный округ Центральный округ Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право группа Банкротство группа Интеллектуальная собственность группа Налоговое консультирование и споры группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры: high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 9 место По количеству юристов 17 место По выручке Профайл компании × Ксения Алферова. Нередко застройщики предусматривают в договоре отдельные гарантийные сроки для части работ или передаваемого покупателю недвижимости имущества, продолжает эксперт.

«Застройщик, будучи профессиональным участником рынка и пользуясь возможностью составить договор, как правило, указывает в свою пользу все, что не запрещено законом, — продолжает юрист. — При этом в рамках ограничения гарантийных сроков и такого «дробления» сроков в отношении имущества не всегда юристы учитывают корреспондирующую праву застройщика обязанность соблюдения норм закона о защите прав потребителя».

«Включение застройщиками в договор долевого участия сокращенных, как правило годичных, гарантийных сроков на комплектацию квартиры: двери, сантехнику, окна и прочее — широко распространенная практика, и суды, по нашим наблюдениям, с такими условиями соглашаются», — подтверждает управляющий партнер Адвокатское бюро «Юг» Адвокатское бюро «Юг» Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры: high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 5 место По выручке Профайл компании × Юрий Пустовит. По словам эксперта, это происходит из-за того, что закон о долевом участии прямо не устанавливает минимальный гарантийный срок на такое имущество.

Такой законодательный пробел может быть закрыт судебной практикой, и Верховный суд вновь попытался это сделать.

к содержанию ↑

Спор о неровных стенах

Данил Антошин* купил у группы компаний «ПИК» квартиру по договору участия в долевом строительстве. Акт приема-передачи подписали без нареканий в 2017 году. Спустя почти пять лет мужчина обратил внимание на недостатки, которые нельзя было определить визуально: они касались неровностей стен и полов.

Дольщик обратился к оценщикам компании «Независимая оценка и экспертиза», которые определили стоимость устранения проблем с отделкой в 661 828 руб. Согласно выводам оценщиков, дефекты возникли из-за низкого уровня квалификации приглашенных застройщиком рабочих. Антошин направил «ПИК» претензию, но компания отказалась ее удовлетворить.

После этого владелец недвижимости подал в суд на фирму, требуя снизить стоимость сделки с застройщиком на стоимость работ по устранению недостатков. Три инстанции ему отказали (дело № 88-15435/2023). Суды обратили внимание на условия договора между дольщиком и застройщиком: там стороны согласились, что гарантийный срок на монтаж напольных и настенных покрытий составляет год.

Антошин пожаловался в коллегию ВС по гражданским делам, которая в марте рассмотрела и удовлетворила его жалобу. В определении судьи напомнили: гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять меньше пяти лет. При этом срок гарантии начинается со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости.

Прописанный в договоре между Антошиным и «ПИК» годичный гарантийный срок на работы по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры: дверей, дверных ручек, сантехники, окон, напольных и настенных покрытий, труб и электропроводки — противоречит ч. 5 ст. 7 закона об участии в долевом строительстве.

«Указанное условие договора ограничивает права потребителя, гарантированные ему законом о защите прав потребителей, а соответственно, ущемляет права участника долевого строительства, в связи с чем считается ничтожным», — подчеркнул ВС и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело № 5-КГ23-158-К2). Повторно дело пока не рассмотрено.

к содержанию ↑

Мнения юристов

Верховный суд, по сути, приравнял правовой режим комплектации квартиры к правовому режиму самой квартиры, отмечает Пустовит. Поскольку у них общий правовой режим, то теперь на двери, сантехнику и окна должен всегда действовать минимальный пятилетний гарантийный срок, объясняет эксперт. С одной стороны, для покупателей квартир это хорошо: пятилетняя гарантия лучше годичной.

С другой — расширение гарантии с года до пяти лет повлечет повышение издержек застройщика, что может привести к росту стоимости на квартиры, предупреждает он.

Старший юрист практики разрешения споров юридической компании ССП-Консалт ССП-Консалт Федеральный рейтинг. группа Страховое право × Анна Ермолаева считает, что радикальной смены вектора судебной практики в связи с принятием определения ВС не произойдет. По мнению эксперта, судьи гражданской коллегии лишь исправили ошибку судов нижестоящих инстанций, которые необоснованно разделили работы по строительству объекта долевого строительства и отделочные работы и тем самым позволили застройщику сократить гарантийный срок на последние в ущерб законным интересам потребителя.

Владислав Варшавский, управляющий партнер ЮК Варшавский и партнеры Варшавский и партнеры Региональный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры группа Трудовое и миграционное право группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры: high market) Профайл компании ×

Позиция ВС соответствует складывающейся практике по спорам между застройщиками и участниками долевого строительства в рамках гарантийных обязательств, подтверждает руководитель практики урегулирования споров и договорного права СтройКапиталКонсалтинг СтройКапиталКонсалтинг Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры: high market) группа Налоговое консультирование и споры группа Недвижимость, земля, строительство группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × Дмитрий Журавлев. Он объясняет: «Привлекая к ответственности застройщиков, суды руководствуются тем, что действующее законодательство не исключает возможность обнаружения строительных недостатков в процессе эксплуатации объекта в период гарантийного срока, вне зависимости от их характера».

Хотя эксперт называет такой подход спорным. Журавлев считает, что таким образом нивелируется значение передаточного акта как документа, который должен подтверждать отсутствие претензий к качеству принятого объекта. К тому же собственнику предоставляется право в пределах гарантийного срока предъявлять требования застройщику в отношении любых недостатков, о которых он мог даже не знать в момент приемки.

По словам Ермолаевой, единственный нюанс, в котором судебная практика позволяет застройщику отойти от установленного в законе гарантийного срока в отношении объекта долевого строительства, — это гарантийный срок на отделочные материалы и иное имущество, входящее в комплектацию квартиры, но не на работы по их установке, что и подтвердил ВС.

* Имя и фамилия изменены редакцией.

• Максим Вараксин

• Верховный суд РФ
• Экономколлегия ВС

к содержанию ↑

Гарантийный срок на ремонтные работы: что говорит закон?

Toggle navigation

Главная / Статьи / Интересные / ​Гарантия на монтажные и строительные работы по закону

25.07.2019 11:48

​Гарантия на монтажные и строительные работы по закону

Строительство любого объекта недвижимого имущества предполагает ответственный и профессиональный подход к собственными обязанностям и обязательствам. А потому ключевой вопрос, с которым рано или поздно сталкивается заказчик – гарантии по выполненным работам.

Каждый заказчик рассчитывает, что его новостройка (это может быть как жилой дом, так и гараж, хозяйственное помещение или бытовка) прослужит верой и правдой на протяжении многих десятилетий.

Аналогичные ожидания и требования традиционно предъявляются и к ремонтным работам.
А потому вопрос о гарантийных обязательствах не теряет актуальности никогда. Для разъяснения основных моментов в гарантийном аспекте, необходимо руководствоваться законодательными актами.

Срок гарантии на строительные работы по закону
Гарантия по строительным работам согласно Гражданского кодекса предусмотрена 2 статьями – 755 и 722. В них зафиксировано несколько важных аспектов, заслуживающих первостепенного внимания:

• наличие гарантийного срока на ремонтные работы предполагает сохранение предписанных норм качества на соответствующее время;
• если в подписанном договоре отсутствует какое-либо другое положение, требования по качеству распространяются в целом на объект;
• нормы качества формируются и обеспечиваются подрядчиком, дополнительно на него возлагается ответственность за выявленные производственные дефекты или неполадки;
• о выявленных недостатках сторона заказчика должна известить заблаговременно, при этом гарантийный срок продлевается на срок, пока дефекты не будут устранены полностью (в большинстве случаев оформляется письменная претензия застройщику для устранения недостатков).

Сроки по гарантийному обслуживанию строительных или ремонтных работ в обязательном порядке фиксируются в договоре. В случае отсутствия такого документа, либо же, если перечисленные положения не предусмотрены содержанием, следует руководствоваться статьей 724 ГК РФ:

• о всех выявленных недостатках сторона заказчика должна сообщать стороне исполнителю в оговоренные сроки, но не позднее 2-х лет после приёмки объекта строительства;
• указанное право предъявления требований актуально для всего гарантийного периода, если он предусмотрен договором;
• обычно отсчёт гарантийных обязательств начинается с приятия заказчиком объекта, если другого не предусмотрено договором.

В то же время важно понимать – положения указанной статьи имеют только общий характер, а не конкретные рекомендации или предписания. Если речь идёт о строительных работах, важно руководствоваться статьей 756. Согласно Закону, гарантийные сроки, указанные выше, могут быть продлены до 5 лет, вместо 2-х.

Сроки гарантии на ремонтно-строительные работы
Положения ГК РФ предписывают – срок гарантии на ремонтно-строительные работы согласно нормативным документам наделена не меньшей юридической силой, чем закон. Если в подписанном договоре указаны ранее оговоренные рамки, необходимо ориентироваться на указанные нормативы.

Дополнительно предписывается – если гарантийный период на строительные или ремонтные работы в соответствии с договором меньше 2-х или 5-и лет, следует руководствоваться Гражданским кодексом.

Если более указанного временного отрезка – нормативный документ имеет больший приоритет.
Вывод напрашивается очевидный – необходимо ориентироваться на интересы и предпочтения заказчика. Потребитель может рассчитывать на минимум – 2 или 5 лет.

Гарантии на виды строительных работ
Гарантии на ремонтные и строительные работы устанавливаются с учётом их сложности. Помимо всего прочего, принимаются во внимание и эксплуатации характеристики объекта. Впрочем, законодательно установлен минимум в 2 года для ремонтных работ и 5 лет для строительства.

Указанные сроки нельзя уменьшать.
Из всего сказанного выше следует – если был выполнен ремонт, а договор на него отсутствовал, при этом сторона подрядчика гарантирует лишь год безукоризненной работы, заказчик имеет право обратиться для устранения выявленных дефектов на протяжении 2-х последующих лет.

В то же время важно понимать – выявленный недостаток в обязательном порядке должен иметь производственный характер.

Если дефект возник вследствие износа при стандартной эксплуатации – исполнитель может отказать в гарантийном обслуживании.
Для таких случаев без независимой экспертизы не обойтись, часто она должна выполняться за счёт стороны заказчика. Если в рамках исследования будут обнаружены качественные дефекты по ремонтным или строительным работам, их придётся устранять за счёт исполнителя. Заказчик может затребовать полностью возместить понесённый ущерб, если таковой имел место быть.

Экспертные услуги оплачиваются стороной подрядчиком.

Гарантийное письмо о выполнении строительных работ по гарантии
Необязательный нормативный документ – гарантийное письмо о выполнении взятых на себя обязательств по договору о строительных работах. В этом документе обозначают сроки выполнения работ, а в случае, если они не будут соответствовать договорным, указываются конкретные причины, приведшие к указанной ситуации.
Указанное гарантийное письмо направляют стороне заказчика по требованию подрядчика или по его непосредственному запросу.

• Вопросы и ответы
• Азбука сметчика
• Ценообразование в строительстве
• Материалы и технологии в строительстве
• Википедия для сметчика
• Публикации в прессе
• Интересные

к содержанию ↑

Гарантия на строительные работы по закону

• использование застройщиком некачественных материалов;
• нарушение требований и правил для определенных строительных работ согласно ГОСТам и СНИПам.

Например, к гарантийным случаям обычно относятся трещины в стенах, разрушение несущих конструкций.

Примечание: по закону подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в течение гарантийного срока, если не докажет, что они возникли вследствие неправильной эксплуатации объекта или временного износа, а также ненадлежащего ремонта, выполненного заказчиком или другой организацией (ст. 755 ГК РФ).

к содержанию ↑

Срок действия гарантии

Согласно ст. 756 ГК РФ, минимальный гарантийный срок равен двум годам. Даже если подрядчик по договору установил меньший срок, требования можно предъявить в течение двух лет, но придется доказывать, что недостатки возникли до передачи недвижимости по причинам, появившимся до этого момента.

Например, при нарушении строительных норм, несоблюдении проектной документации.

Максимальный гарантийный срок – 5 лет, если иные сроки не установлены договором. Часто подрядчики, помимо строительных, выполняют иные работы (монтажные, ремонтные, и пр.) – на них устанавливаются отдельные сроки.

к содержанию ↑

Монтажные

Вы можете смело требовать исправления недостатков, если вам некачественно сделали кровлю, крыльцо или иные элементы, которые в целом образуют жилой дом.

Отделочные

к содержанию ↑

Ремонтные

При текущем ремонте не производится существенная перепланировка или реконструкция здания, и гарантийный срок равен двум годам. Если же ремонт капитальный, применяется 5-летний срок.

В новостройке

В деревянном доме

Если вы построили деревянный дом и по вине подрядчика появились недостатки, потребовать их устранение можно в течение минимум двух лет. Максимально гарантия действует до 5 лет.

Также гарантия может устанавливаться на отдельные элементы: фундамент – 1 год с дренажом и 5 лет без; на сам клееный брус – 20 лет.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Какой срок возврата товара в магазин по закону и что делать, если продавец отказывается возвращать стоимость покупки?

Гарантия на телефон по закону о защите прав потребителей

Что такое гарантийный талон и для чего он нужен

к содержанию ↑

На что гарантия не распространяется

Гарантия точно не распространяется на недостатки, возникшие по вине заказчика. Вот несколько примеров:

1. В ходе перепланировки квартиры затронута несущая стена, появилась трещина. Отвечать будет третье лицо, выполняющая работы, а не строительная компания. А если перепланировка не согласована – еще и собственник.
2. Заказчик намеренно повредил или уничтожил объект недвижимости: снес стены, поджог, затопил.
3. Подрядчик незначительно отклонился от проектной документации, но установлено, что это не могло привести к появлению дефектов.

Если дом или квартира пострадали от пожара, возникшего в результате короткого замыкания некачественно установленного оборудования или проводки, претензии следует предъявлять не застройщику, а компании, которая выполняла монтажные работы. Хорошо, если недвижимость застрахована – в таком случае получить компенсацию можно будет от страховщика, а с виновным лицом он сам будет разбираться в суде.

Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

к содержанию ↑

Если гарантия не указана в договоре

Если не указан в договоре срок, в течение которого можно предъявить требования об устранении недостатков, ориентироваться следует на два года с момента передачи объекта недвижимости.

Экспертиза установила, что трещина образовалась из-за несоблюдения технологии строительства. Фундамент возводила другая компания, и она оказалась невиновна – все сделано качественно.

Заказчица сначала обратилась к подрядчику с претензией об устранении недостатка, но тот отказал, сославшись на то, что дом строился не по его проекту, и гарантия на него не действует. Тогда женщина обратилась в суд, указав в исковом заявлении, что по закону гарантийный срок на строительные работы равен двум годам, даже если он не указан в договоре.

к содержанию ↑

Продлевается ли гарантийный срок

Гарантия по закону продлевается лишь в том случае, если в доме или квартире обнаружен недостаток. Продление возможно на период, в течение которого объект нельзя использовать по назначению по причине выявленного дефекта.

к содержанию ↑

Что делать, если дом построили некачественно

Здесь все зависит от того, успели ли вы принять объект недвижимости и подписать передаточный акт, или нет.

Разберемся более подробно.

Квартира или дом не приняты

Если перед подписанием акта приема-передачи вы внимательно осмотрели недвижимость и выявили недостатки строительных, отделочных или монтажных работ, обязательно зафиксируйте их в акте. Отказываться его подписывать смысла нет: застройщик сделает об этом в акте пометку и подпишет акт в одностороннем порядке. Потом придется разбираться в суде.

Ставить подпись на акте, а потом предъявлять претензии, тоже не стоит: наличие подписи подтверждает согласие заказчика на принятия недвижимости и отсутствие претензий по качеству выполненных работ. Заставить застройщика устранить недостатки потом можно, но процесс будет сложным.

Оптимальный вариант – подписать акт, указав в нем все выявленные недостатки. В таком случае подрядчик будет обязан устранить их в разумные сроки. Понятие «разумного срока» законодательством не разъясняется, но обычно все работы проводятся в течение 1-2 месяцев.

Следующая

Права потребителейКассационная жалоба на приговор суда. Советы по подготовке