Нежилые помещения: виды и особенности

Вся недвижимость, представленная на современном рынке, делится на жилую и нежилую. С жилыми помещениями все понятно, а что относится к нежилым?

Наилучший способ разобраться в вопросе – через сравнение жилой и нежилой недвижимости. Жилое помещение – обособленно расположенное, изолированное помещение с четкими границами, которое недвижимо и полностью пригодно для постоянного проживания человека. Соответственно, к жилым помещениям могут относиться следующие объекты:

• Жилой дом или его часть;
• Квартира или ее часть;
• Обособленная комната.

При этом, исходя из определения, для этих помещений необходимо обладание следующими признаками:

1. Недвижимый характер объекта;
2. Отдельность от иных объектов;
3. Обязательная пригодность для жизни и продолжительного проживания.

Таким образом, все объекты, не имеющие соответствующих признаков, а также используемые под любое назначение, кроме проживания, относятся к нежилым. Единственным исключением является недвижимость, называемая апартаментами, которую мы рассмотрим подробнее позже.

При этом существует некоторый ряд признаков, характерных для нежилой недвижимости. Он включает в себя существование раздельного и самостоятельного входа, который не связан с используемыми под жилую недвижимость проходами, такими как подъезд; статус «нежилого» помещения в официальных документах; соблюдение определенных требований норм безопасности.

Таким образом, различия между жилыми и нежилыми помещениями можно отразить следующим образом:

Допустима постоянная регистрация граждан

Постоянная регистрация не разрешена

Коммерческая деятельность сильно ограничена, либо запрещена

Разрешено использование помещения в целях получения прибыли

Обязательно полное оснащение всеми коммуникациями и обслуживанием

Проведение коммуникаций минимально, допускается их полное отсутствие

Необходимо соблюдение всех санитарно-гигиенических, пожарных и иных нормативных актов

Имеется перечень санитарных требований и требований к пожарной безопасности, которым должно соответствовать помещение

При этом следует также учитывать разницу в оплате коммунальных услуг и средней стоимости метра.

Виды нежилых помещений

• Полностью встроенные объекты, находящиеся напрямую в здании и выходящие за его пределы менее чем на 1.5 м;
• Встроенно-пристроенные объекты, выступающие за пределы дома более чем на 1.5 м;
• Пристроенные объекты, имеющие общую капитальную стену с главным зданием, но расположенные за его пределами;
• Обособленные объекты, не имеющие общего фундамента, стен или коммуникационных линий с другими зданиями.

При условии, что разделение нежилых помещений на типы основывается на принципе функциональности, объекты разделяются на основные и вспомогательные. Первый тип необходим для существования и работоспособности здания, прямого выполнения его назначения, например, различные магазины в общем торгово-развлекательном комплексе. Что касается второго типа нежилой недвижимости – вспомогательного – он относится к помещениям обслуживающего характера, например, для систем коммуникаций.

При этом, такие нежилые помещения имеют ограниченный доступ на вход и предназначены для использования определенным кругом лиц.

Какое бывает назначение у помещений нежилого типа?

Нежилая недвижимость, помимо функциональности и уровня изолированности, может разделяться по назначению использования. В таком случае нежилые помещения делятся на следующие категории:

• Складские помещения, применяемые для продолжительного или временного хранения для дальнейших перевозок товара или материалов. Как правило, такие помещения занимают первые и цокольные этажи зданий, являются дополнительной пристройкой или самостоятельным изолированным объектом;
• Производственные помещения, используемые для изготовления продукции и размещающие в себе различные типы оборудования, обеспечивающего производство данной продукции;
• Административная недвижимость, по большей части используемая под различного рода офисы, учреждения государственного или медицинского назначения, например, почтовые отделения или больницы;
• Торговые помещения, предназначенные в первую очередь для получения прибыли, например, помещения стрит-ритейла или торговые центры;
• Развлекательные помещения, например, кинотеатры, рестораны или бары.

Для разных типов нежилых помещений, разделенных по назначению использования, применяются различные требования и нормы санитарной и пожарной безопасности, которые необходимо соблюдать. Часто нежилая недвижимость при разделении по назначению оказывается смешанной, объединяющей несколько функций, например, магазин с прилегающим к нему складским помещением или офисное помещение, соединенное с производственным цехом.

Апартаменты или «нежилые квартиры»

До сих пор ведутся дискуссии о статусе апартаментов, но пока по законодательству они являются нежилой недвижимостью. При этом проживать в них можно, и обычно апартаменты обеспечены всем необходимым для этого, однако необходимо помнить, что жильцы апартаментов не могут оформить в них постоянную регистрацию. Временная регистрация в подобных помещениях возможна только в том случае, когда соответствующая недвижимость признается специализированной, – например, отелем или домом отдыха.

Учитывая данную особенность, апартаменты приобретают особые плюсы и минусы в сравнении с обыкновенными квартирами.

К положительным сторонам относятся:

• Апартаменты могут стоить дешевле, чем сопоставимая по характеристикам квартира;
• Чаще всего подобные нежилые помещения продаются в свободной планировке, что позволяет изменять и проектировать пространство под конкретные нужды;
• Благодаря возможности перепланировки, апартаменты могут быть переоборудованы, например, под офисное пространство;
• Собственники нежилых помещений могут создавать товарищества для объединенного владения и распоряжения недвижимостью;
• Процесс согласования проекта апарт-комплекса может происходить для девелопера легче, чем при строительстве жилого проекта. Отметим, что нередко апартаменты становятся выходом для девелопера, назначение земельного участка которого не предполагает реализацию жилой недвижимости.

К негативным сторонам можно отнести непредсказуемое соседство, которое дает гибкость перепланировки и функционального использования: по соседству с апартаментами, где проживает человек, может разместиться отель или шумный офис, а также высокий налог на недвижимость и стоимость коммунальных услуг.

Суммируя вышесказанное, нежилой является недвижимость, не предназначенная для проживания и регистрации граждан. Различие между жилой и нежилой недвижимостью заключается также в ее стоимости, величине налогов и коммунальных платежей, условиях приобретения, а также особенностях эксплуатации. Особым типом нежилой недвижимости являются апартаменты.

Нежилые помещения могут делиться на категории в зависимости расположения, функции и назначения.

• Логистический оператор «Аэросиб» арендовал склад в СК «Подольск» 17 июля 2025
• Новый выпуск на YouTube-канале Bright & Rich! 08 июля 2025
• УК «Восхождение» заняла офис в бизнес-центре на Чистых прудах 03 июля 2025
• Flowwow переехал в новый офис в KNOW WHERE Balchug на Садовнической набережной в Москве 14 июня 2025

В многоквартирном доме

1. не является жилым помещением;
2. не включено в состав общего имущества.

Обратите внимание, что не имеет значения, является такое помещение встроенным или пристроенным, имеет ли отдельный вход и подключено ли оно (технологически присоединено) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Требования

Требования к использованию нежилых помещений в многоквартирном доме касаются, в частности:

• целей, для которых можно использовать нежилое помещение. Исчерпывающего перечня таких целей законодательство не содержит, поэтому помещение можно использовать в том числе для коммерческих целей (например, под офис, магазин). Исключения составляют те виды деятельности, осуществление которых в помещениях многоквартирного дома законодательство прямо запрещает. Например, нельзя размещать в них бани, сауны, микробиологические лаборатории (отделения), общественные туалеты (п. п. 4.1.6, 8.4.1, 8.5.1 СП 2.1.3678-20, утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 24.12.2020 №44);
• необходимости соблюдать санитарные правила и нормы. Так, особые требования установлены для погрузки и разгрузки материалов, продукции, товаров для торговых объектов, расположенных в нежилых помещениях многоквартирного дома. Осуществлять их можно только с торцов жилых зданий, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров или со стороны автомобильных дорог. При этом загрузка со стороны двора, где расположены входы в жилые помещения, не допускается (п. п. 138, 139 СанПиН 2.1.3684-21, утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 №3);
• порядка проведения строительных и ремонтных работ. Перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме, например, потребуется согласовать в установленном порядке.

Кроме того, учитывайте и иные права и обязанности, которые есть у собственника нежилого помещения в многоквартирном доме.

Нежилое помещение: что это такое?

Каждый, кто хоть соприкасался с недвижимостью, а тем более собственник бизнеса, обязательно сталкивался с тем, что вся недвижимость делится на нежилую и жилую. И если что такое жилые помещения в принципе понятно на интуитивном уровне, то вот с нежилыми порой возникают сложности.

Сегодня мы поговорим о том, что значит статус нежилого помещения (НП), каковы его признаки, и в каких целях его можно использовать.

Подписывайтесь на канал экспертаИ получайте больше инсайдов от Ирины Козиной