Договор мены между близкими родственниками
Договор мены – это акт, который подтверждает совершение двухсторонней сделки на основании законодательства. Так как договор мены квартиры между близкими родственниками предполагает, что владелец доли недвижимости и желающий получить эту долю в обмен на что-то, являются одновременно и продавцами и покупателями, возникают права и обязанности у двух сторон.
Сегодня договор мены между близкими родственниками пользуется большой популярностью, так как предусматривает более лояльное налогообложение. При продаже квартиры уплачивается налог в размере 13% ее оценочной стоимость каждой стороной, а при мене – одноразово.
к содержанию ↑Преимущества оформления договора мены
Главное преимущество сделки – сниженный налог. Ведь во время купли-продажи каждая сторона платит по 13% обязательного налога на сделку. Договор мены между родственниками предполагает одноразовую уплату налога, что существенно экономить бюджет каждой стороны.
Второе преимущество – это упрощенная процедура установления нового права собственности, которая занимает гораздо меньше времени на оформление.
Третье преимущество – это функциональность самого акта. Нет официальной структуры договора, стороны могут прописывать в нем все нюансы для максимальной выгоды – от доплаты до обязанностей.
Форма составления договора мены долями квартиры
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений.
Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Стандартные сведения договора мены:
- данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
- точное описание объектов мены;
- сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
- указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
- перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
- ответственность сторон за выполнение условий договора;
- действия при возникновении форс-мажоров и пр.
Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.
Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.
к содержанию ↑Особенности мены доли жилья
Участие несовершеннолетних в обмене жилья
Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок – потребуется разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки. Если несовершеннолетний уже имеет паспорт, но ему пока не исполнилось 18 лет – он имеет право высказать органам опеки свое решение, поддерживает ли он обмен или нет.
Особенности и нюансы
Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты.
Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.
В процессе, нюансов может возникать много. Именно поэтому важно привлечь к процедуре компетентного нотариуса, который заранее знает все “подводные камни” и сможет изначально составить правильный, с юридической точки зрения, документ. Обращайтесь в нашу нотариальную контору, чтобы обезопасить себя от неравнозначных сделок и обмана.
Иванов Борис Сергеевич – опытный специалист, который поможет оформить договор мены быстро, законно и на самых выгодных для вас условиях.
Относитесь ответственно к своей доли собственности, ведь, как не печально, но в мире полно людей, которые хотят вас обмануть. Доверяйте не словам родственников, а рекомендациям независимого специалиста – нотариуса!
| Нотариальное действие | Тариф по НК | Услуги ПТХ | |
|---|---|---|---|
| 1 | Договор купли-продажи, мены, дарения недвижимого имущества (квартир, нежилых помещений, земельных участков, жилых домов и т.д.): не подлежащие обязательному нотариальному удостоверению |
Несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за УПТХ при отчуждении или недвижимого имущества пропорционально их доле в праве на отчуждаемую недвижимость с учётом распределения платы между сторонами договора. При этом размер льготы рассчитываются от половины платы за УПТХ, которую уплачивают отчуждающая сторона. Например, если по договору ½ доля отчуждается несовершеннолетним, и ½ -совершеннолетним лицом, то льгота составит ¼ от полного размера платы за УПТХ (половина от платы, уплачиваемой отчуждающей стороной). |
|
| супругу, родителям, детям, внукам | |||
| а) до 10 000 000 руб. вкл. | 3 000 руб. плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки); | 8 000 руб. В случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го +2000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превыщать 16 000 руб. |
|
| б) свыше 10 000 000 руб. | 23 000 руб. плюс 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., но не более 50 000 руб.; |
8 000 руб. В случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го + 2000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превышать 16 000 руб. |
|
Ключевые элементы соглашения об обмене жилыми помещениями
- Четкое определение обмениваемого имущества путем указания его идентификационных характеристик, таких как название, количество комнат, адрес, общая и жилая площадь среди прочих деталей.
- Предоставление информации о сторонах, участвующих в обмене, включая их полные имена и паспортные данные.
- Изложение взаимных обязательств сторон, участвующих в сделке.
- Наличие подробной информации о правоустанавливающих документах, относящихся к обмениваемым объектам недвижимости.
- Указание лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.
- Четкое определение даты, в которую предполагается произвести обмен.
- Получение подписей всех сторон, участвующих в сделке.
Дополнительные детали, такие как сроки передачи имущества, могут быть включены в зависимости от индивидуальных обстоятельств.
к содержанию ↑Права и обязанности
Основным обязательством сторон, участвующих в этой сделке, является передача имущества, как указано в соглашении мены. В случаях, когда дополнительные платежи не указаны, имущество считается равноценным. Однако, если в качестве дополнительного платежа указана конкретная сумма, сторона должна выполнить это обязательство.
Форма договора мены
Договор мены обычно составляется в письменной форме, нотариально заверять его необязательно. Исключением будут случаи раздела имущества двух супругов в результате расторжения брака, а также сделки с несовершеннолетними детьми.
Хотя самостоятельное составление приемлемо, необходимо позаботиться о включении всей обязательной информации. В интернете можно найти многочисленные образцы форм договоров мены для различных объектов недвижимости, наиболее распространенными и широко используемыми являются соглашения об обмене равноценными квартирами.
Как только потенциальные варианты определены, вовлеченные стороны приступают к определению и согласованию существенных условий сделки. Сюда входят подробная информация об объектах недвижимости, подлежащих обмену, и любые дополнительные условия, требующие разъяснения.
Когда все условия согласованы, начинается составление соглашения на обмен. В документе должны быть указаны все положения, одобренные обеими сторонами. Соглашение признается действительным после подписания документа двумя лицами.
Составление акта приема-передачи:
К соглашению прикрепляется акт приема-передачи. В нем указана подробная информация о жилом помещении, любых дефектах, состоянии ремонта, наличии мебели и так далее.
к содержанию ↑Могут ли родственники обменяться квартирами через договоры дарения?
Близкие родственники могут обменяться квартирами, подписав два договора дарения. Такая сделка возможна, если на обе квартиры установлено право собственности. В случае с муниципальной жилплощадью такой обмен невозможен.
Вопрос-ответ
Может ли такая сделка быть признана ничтожной?
Да, может. Несмотря на то, что дарение является одним из распространенных способов передачи недвижимого имущества между родственниками, сделку могут признать ничтожной (притворной), если выяснится, что под видом дарения ее участники совершили обычную куплю-продажу с целью ухода от налогов, а при дарении долей в квартире — обойти преимущественное право покупки доли другими совладельцами недвижимости.
«Договор дарения с целью обмена квартирами допускается при оформлении двух отдельных сделок. Единственным основанием признания такой сделки ничтожной может быть, если два договора дарения будут прикрывать другую сделку, но это сложно доказать. В суде предстоит доказать такой умысел.
Если никаких объективных данных нет, то добыть их в судебном порядке не представляется возможным. Это воля сторон заключать такие сделки. В самом договоре не будет слов об обмене.
По закону одна сторона вправе другой стороне подарить квартиру. Вместе с тем другая сторона также вправе сделать подарок. Другими словами, один человек дарит на день рождения родственнику одну квартиру, а второй в свою очередь дарит свой подарок.
Нельзя признать такой подход меной, это будет именно дарением», — говорит адвокат Константин Лопушанский.
Заключая такую сделку, следует учитывать то, что такой обмен не предусматривает никаких доплат, их просто нельзя прописать в договоре дарения. Подписав договор дарения стороны только меняются жилыми площадями.
Вопрос-ответ
«Ничтожной сделка не будет признана, если такой обмен делают родственники между собой. Признать такой факт можно только в судебном порядке по общим правилам признания сделок ничтожными», — говорит юрист по делам наследства адвокатской коллегии «Князев и партнеры» Мария Рулькова.
Согласно ст. 572 ГК РФ, в случае передачи денег, права либо встречного обязательства договор не будет признан дарением, он будет считаться притворным, и к нему применяться правила договора, которые стороны на самом деле имели в виду, а именно правила купли-продажи недвижимости.
«Дарение — это дарение, а обмен — это совершенно другое. В данном случае речь идет о договоре обмена или купли-продажи, который на самом деле прикрывается дарением. Что мешает заключить договор обмена? Условия договора, конечно же, будут другие.
В случае с договором обмена человек получает другой объект недвижимости, а при дарении подразумевается, что взамен человек ничего не получает. Даритель не может ничего брать от одаряемого. Если суд установит, что была, к примеру, доплата, то обе сделки однозначно будут признаны ничтожными», — говорит адвокат Адвокатской палаты города Москвы Оксана Баркова.
Вопрос-ответ
к содержанию ↑Нужно ли платить налог при заключении договора дарения?
В случае заключения договора дарения налог платить не нужно, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками.
«Между родственниками налог при дарении не платится. Не все родственники освобождаются, а только близкие. По Семейному кодексу круг таких родственников исчерпывающий.
Все остальные лица, получившие в дар квартиру или дом, обязаны заплатить налог», — говорит Лопушанский.
Согласно ст. 3 Семейного кодекса РФ, членами семьи и близкими родственниками являются супруги, родители, дети (как родные, так и усыновленные), дедушки, бабушки, внуки, братья и сестры. Все сделки дарения между ними не облагаются налогом на прибыль.
А вот дарение между, например, тетей и племянником, двоюродными братьями и сестрами, а также другими лицами не признается необлагаемой налогом сделкой. Таким родственникам придется заплатить НДФЛ.
Следующая