Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости
Здравствуйте. Согласно п. 1 ст.
35 СК РФ, при распоряжении общим имуществом одним из супругов предполагается, что он действует с соглашения другого супруга. Получается, что на покупку недвижимости согласие не требуется, но это не так. В статье объясню когда оно обязательно, как его оформить и сколько оно стоит.
(нажмите на картинку для ее увеличения)
- Согласие обязательно в этом случае
- Приобретаемая в браке недвижимость — общее имущество супругов
- Если недвижимость покупается в ипотеку
- Последствия, если супруг согласие не давал
- Продавцы могут потребовать согласие на свое усмотрение
- Примеры из практики
- Согласие оформляется у нотариуса
- Итог
Когда по закону обязательно согласие
Согласие супруга обязательно, только если в покупаемой недвижимости среди продавцов (собственников) есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный. Цепочка законов такова. Сделку купли-продажи обязательно удостоверяется нотариально, если среди продавцов есть есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный — п.
2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Раз сделка подлежит государственной регистрации и нотариальному удостоверению, нотариус потребует согласие супруга на основании п.
3 ст. 35 СК РФ.
Если сделка не удостоверяется у нотариуса, то и письменного согласия не обязательно. Также исключением является ситуация, если супруги ранее подписали брачный договор, при котором покупаемая недвижимость будет личной собственностью супруга-собственника — п. 1 ст.
42 СК. Если такой договор подписан, значит другой супруг к покупке не будет иметь никакого отношения, следовательно, согласия его не требуется.
Приобретаемая в браке недвижимость — общее имущество супругов
Любой приобретаемый в браке объект недвижимости будет являться совместно нажитым имуществом обоих супругов, даже если покупателем и собственником будет один из них — ст. 34 СК РФ. Деньги, которые были заработаны и потрачены потрачены в браке, являются общим имуществом — п.
2 ст. 130 ГК РФ. Исключение: если супруги подписали брачный договор, в котором указаны иные отношения — п.
1 ст. 42 СК РФ.
к содержанию ↑Если недвижимость покупается в ипотеку
Здесь нужно выделить лишь 2 ситуации, про которые я бы хотели объяснить:
- Если недвижимость приобретается в ипотеку, оба супруга будут заемщиками, но собственник будет один из них. В данной ситуации в банке потребуют согласие от супруга, который не будет собственником. Согласие потребуют на передачу покупаемой квартиры в залог, а не на саму покупку. Про это написано в п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Недвижимость при этом все равно будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов.
- Если недвижимость ипотека и недвижимость будет оформлена на одного из супругов, т.е. один супруг будет и заемщиком и покупателем. В этой ситуации в банке потребуют согласие на это в виде подписанного брачного договора, по которому приобретаемая недвижимость будет принадлежать только супругу-покупателю — п. 1 ст. 256 и ст. 42 ГК РФ. Отдельного письменного разрешения при этом не нужно. К приобретаемой недвижимости другой супруг не будет иметь никакого отношения. Он не должен будет платить ипотечный кредит, но и при разводе недвижимость ему не достанется (не подлежит разделу).
Последствия, если супруг согласие не давал
Внимательно прочтите второй абзац в п. 2 ст. 35 СК РФ — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»
Получается, что если человек за семейные деньги приобрел недвижимость втайне от своего супруга, сделку купли-продажи можно оспорить. Как и писала выше, заработанные и потраченные в браке деньги являются общим имуществом.
Чтобы оспорить сделку, супругу нужно будет доказать в суде, что он не был согласен на сделку и что продавцы знали о об этом. В случае победы придется возвращать приобретенную недвижимость, а продавцам — возвращать деньги обратно.
Продавцы могут потребовать согласие на свое усмотрение
Все из-за последствий, о которых я рассказала выше. Продавцы тем самым обезопасят себя от возможных судебных разбирательств с несогласным супругом.
Примеры из практики
Пример №1. Ко мне обратилась замужняя женщина за помощью в покупке квартиры в Москве. Ее звали — Екатерина.
Она собиралась купить квартиру только на себя, т.к. деньги были получены с продажи дома и участка, которые ей достались в наследство от родителей. Полученное в наследство имущество не является совместно нажитым, а является личным имуществом собственника (наследника).
А раз наследуемое имущество личное, то и полученные с его продажи деньги тоже является личным. Этими деньгами можно распоряжаться свободно. К ним супруг не имеет никого отношения, значит и согласие на покупку от него не требуется.
Так то оно так, но я предупредила Екатерину, что некоторые продавцы все равно потребуют согласие ее мужа. Вдруг он захочет оспорить сделку. Всякие адвокаты рады будут ему помочь (за деньги, естественно) и без разницы, что суд они проиграют.
Как я и предполагала, первый же риэлтор со стороны продавцов потребовал, чтобы Екатерина предоставила согласие мужа.
Пример №2. Я помогала продавать гараж в Мытищах. Появился покупатель.
Это был мужчина предпенсионного возраста, зовут — Владислав. Он согласился купить гараж и сказал, что берет его только для себя. Я попросила его показать паспорт и там стояла отметка о браке.
Я спросила его о том, разрешила ли жена покупку. Он ответил, что разрешения от нее ему не нужно и вообще он будет единственным владельцем. Пришлось объяснить Владиславу, что гараж все равно будет совместном нажитым имуществом и его жена тоже будет собственником.
Он очень этому факту удивился и уверял меня, что жена все равно будет согласна. Я категорически настояла, чтобы Александр принес мне письменное согласие от жены или на сделку мы не выходим.
Следующая