Согласие супруга в сделках купли-продажи недвижимости
- Когда нужно согласие супруга на сделки с недвижимостью
- Когда не требуется согласие супруга
- Согласие при приобретении в ипотеку
- Последствия для сделки при отсутствии согласия супруга
- Как оформить согласие супруга или супруги
Все нажитое в браке имущество считается общим: от бытовой техники и посуды до автомобилей, квартир, и денег на вкладах. Чтобы продать такое имущество, оба супруга должны быть не против.
По умолчанию принято, что муж согласен на все сделки, которые проводит жена, и наоборот. Но это негласное правило не работает в сделках, которые подлежат государственной регистрации, в том числе и в сделках с недвижимостью. Чтобы продать квартиру, учасок, дом или коммерческую недвижимость, нужно получить письменное согласие, заверенное нотариусом.
Кажется, что все понятно: хочешь продать, обменять или сдать объект в аренду — получи согласие супруга. Но не все так просто. Разберем по порядку: в каких случаях имущество считается совместным, а когда — нет.
Что происходит с совместной собственностью после развода. А, главное — что случится, если провести сделку втайне от мужа или жены.
к содержанию ↑Когда нужно согласие супруга на сделки с недвижимостью
Понять, нужно ли получить согласие мужа или жены может быть сложно. Самая очевидная ситуация, при которой документ необходим — жилье куплено супругами во время брака. Такое имущество считается совместной собственностью, даже если оформлена на кого-то одного (ст.
34 СК РФ). Даже после развода такое имущество продолжает быть совместным. Если, конечно, супруги официально его не разделили.
Иногда согласие нужно, даже если квартира принадлежала одному из супругов до брака. Это может произойти, если после свадьбы в жилье вложили средства, которые повысили его стоимость. Например, сделали капитальный ремонт.
Тогда такая недвижимость также считается совместным имуществом по ст. 37 СК РФ.
Получите сведения об участниках сделки и недвижимости в одном отчете с помощью сервиса Эксперт-проверка.
к содержанию ↑Когда не требуется согласие супруга
Чтобы распоряжаться личной собственностью, получать согласие супруга не нужно. Квартира, дом или участок могут принадлежать только мужу или только в жене только в определенных случаях — все они указаны в ст. 36 Семейного кодекса РФ.
Так, недвижимость считается личной, если:
- Один из супругов купил ее до брака. При этом важна дата заключения договора, а не дата регистрации перехода прав собственности в Росреестре. Так, сделку могли провести до свадьбы, а официально оформить уже после. Верховный суд считает, что основания приобретения объекта — это договор и акт приемки. Если они подписаны до брака, то и недвижимость считается личной.
- Один из супругов получил недвижимость безвозмездно, например, в наследство, в дар или после приватизации.
- Муж или жена купили объект на личные средства, которые принадлежали им до брака. Также деньги могут считаться личными, если они получены после продажи добрачного имущества. Важно помнить, что при судебных разбирательствах это нужно будет доказать. Например, предоставить выписки с расчетных счетов.
- Супруги заключили брачный договор и заранее оговорили, какое имущество принадлежит каждому из них.
Еще одна ситуация, при которой согласие не нужно — если один из супругов оформил доверенность на второго на оформление договора купли-продажи.
к содержанию ↑Согласие при приобретении в ипотеку
Многие банки при оформлении ипотеки запрашивают согласие супруга на получение кредита. Это необходимо, потому что оба супруга становятся залогодателями по кредитному договору. Даже если они разведутся до погашения долга, они оба продолжат нести ответственность за выплаты.
Это правило действует и на нецелевые кредиты под залог недвижимости.
Без согласия от супруга банк, скорее всего, откажет в оформлении ипотеки. Если банк все же утвердит кредит и заемщик приобретет квартиру, второй супруг имеет право обратиться в суд и оспорить условия сделки. Сделку могут признать недействительной, и суд выделит истцу его долю в квартире.
Оформить ипотеку без согласия супруга можно только при наличии брачного договора. В документе должно быть прописано, как поступают супруги с недвижимостью, которую покупают в кредит.
Последствия для сделки при отсутствии согласия супруга
Дело в том, что согласие — обязательный документ для проведения сделки, но никто не проверяет его наличие. Если забыть паспорт, Росреестр не примет заявление на регистрацию перехода права собственности. А отсутствие согласия никак не повлияет на регистрацию.
Если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) указан только один правообладатель, регистратор не будет смотреть, состоит ли продавец в браке. Он не будет вдаваться в детали и разбирать, считается ли квартира совместной собственностью.
Однако, даже если сделка пройдет гладко, покупатель может столкнуться с проблемами через несколько месяцев или даже лет после заключения договора. По закону, если у супруга не взяли согласие, он имеет право в течение года оспорить сделку. При этом срок рассчитывается с момента, когда обманутый супруг узнал о продаже или покупке жилья, а не от даты сделки.
Обычно в таких разбирательствах сделку признают недействительной, и недвижимость возвращают в собственность супругов. Продавца обязывают вернуть покупателю стоимость объекта по договору.
Проверьте юридическую чистоту сделки с помощью сервиса Эксперт-проверка.
к содержанию ↑Как оформить согласие супруга или супруги
Как мы уже говорили выше, недостаточно получить устное согласие или даже расписку. Согласие — это один из документов, которые обязательно заверяют у нотариуса.
Найти нотариуса можно в интернете или на сайте Нотариальной палаты. Чтобы оформить согласие, нужно подготовить несколько документов:
- паспорта супругов;
- свидетельство о браке или о расторжении брака;
- выписку из ЕГРН;
- брачный договор, если есть.
Нотариус составит документ, в котором укажет сведения о стороне, которая дает согласие. Также он укажет тип сделки, которую можно проводить, например, продажу или приобретение жилья. По умолчанию у согласия нет срока действия, но его можно установить.
Супруг может согласиться на определенную сделку — так делают, если покупатель уже найден, и с ним обговорили все условия. А может дать разрешение на любую продажу — кому угодно, за любую цену и в любое время. Но, если супруг пренебрежет доверием и продаст объект по заниженной цене, сделку можно оспорить.
Считается, что когда один из владельцев совместного имущества дает согласие, он расчитывает на разумную компенсацию. И, если он эту компенсацию не получает, то условия получения согласия не выполнены.
Стоимость нотариального оформления согласия состоит из двух частей:
- Госпошлины. Она составляет 500 ₽ и не зависит от региона и стоимости сделки.
- Услуг нотариуса, например, консультации, подготовки и распечатки документов. Максимальную стоимость услуг для каждого региона устанавливает Федеральная нотариальная палата. Посмотреть их можно здесь. Так, в зависимости от места проведения сделки, придется заплатить от 1200 ₽ до 2300 ₽.
Согласие супруга — важный документ, составлением которого многие пренебрегают. Однако он защищает и продавца, и покупателя недвижимости от судебных разбирательств после сделки. Да, за документ придется заплатить, но это небольшая цена за спокойствие.
Особенно в сравнении со стоимостью недвижимости, которую можно потерять.
к содержанию ↑Росреестр напомнил, когда для сделки нужен нотариус
На сайте Росреестра появилось напоминание, которое касается сделок с недвижимостью. Там перечислены случаи, когда для сделки обязательно нужен нотариус — то есть придется платить госпошлину и тариф. Без нотариального заверения переход права собственности не зарегистрируют или могут быть серьезные последствия.
Источник:
Информация Росреестра
На самом деле нотариус для сделок с недвижимостью нужен не всегда. Если покупаете или продаете квартиру, используете материнский капитал или дарите кому-то долю, разберитесь с этими нюансами.
Да: доли в общей собственности
Если у одной квартиры несколько владельцев, продать ее без нотариуса не получится. Это касается не только продажи, а вообще любого отчуждения, в том числе дарения. Так нужно делать, когда один собственник продает свою долю или все вместе дарят общую квартиру по одному договору.
Но есть исключения, когда к нотариусу идти необязательно: если речь идет о земельном участке или квартиру отдают по программе московской реновации.
Это требование действует, только если у квартиры изначально несколько владельцев. Если мама — единственный собственник и дарит 1% квартиры своему сыну, чтобы выполнить требование по программе материнского капитала, можно без нотариуса.
Да: сделки с несовершеннолетними и недееспособными
Если квартира принадлежит детям, для ее продажи обязательно нужен нотариус. Аналогично с недееспособными — например, если бабушка, которая стоит на учете в психоневрологическом диспансере, захочет подарить внуку квартиру.
За детей до 14 лет сделки совершают родители от их имени. С 14 до 18 лет ребенок может совершить сделку с письменного согласия родителей или опекуна. Например, купить квартиру на свое имя.
Но продать ее до 18 лет он сможет только с разрешения органов опеки, даже если родители не против.
Это значит, что если вы когда-то купили квартиру с материнским капиталом, оформили доли на детей, а теперь хотите ее продать и переехать в новую, то нужно заложить в расходы госпошлину. Органы опеки дадут согласие бесплатно, а вот нотариус бесплатно не работает. Если покупаете квартиру, где есть несовершеннолетние собственники, обсудите, кто будет платить госпошлину.
Обычно продавец, но бывают сюрпризы.
к содержанию ↑Да: документы отправлены почтой
Документы на регистрацию права собственности можно отправить по почте с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении. Но подпись на заявлении должен удостоверить нотариус.
Даже если продается не доля, а квартира принадлежит не ребенку, все равно нужно идти к нотариусу, чтобы он подтвердил, что документы подписал собственник и сделал это добровольно. Все, что отправляется в Росреестр по почте и касается прав, обременений и ограничений, нужно заверять у нотариуса.
к содержанию ↑Да: договор ренты
Росреестр об этом не напоминает, но если квартиру передают под выплату ренты, то договор нужно регистрировать у нотариуса. Не получится просто так заключить с престарелой соседкой договор и переоформить на себя ее квартиру. Соседку придется отвести к нотариусу, где она подтвердит, что действительно хочет отдать квартиру за ежемесячное содержание.
Иногда: уступка права требования и перевод долга
Если сделку удостоверяет нотариус, то и уступку права требования по ней тоже нужно проводить через нотариуса. Так же с переводом долга. Договор через нотариуса — уступка и перевод таким же способом.
Да: доверенность на сделки с недвижимостью
Если квартиру покупают или продают по доверенности, ее нужно заверить у нотариуса. Например, доверенность на продажу машины заверять необязательно, а для недвижимости только так.
Внимательно: согласие супруга на продажу квартиры
Об этом в письме Росреестра тоже не написано, зато написано в законе. Если продаете квартиру, которую купили в браке и нет брачного договора, продать ее можно только с согласия супруга. Даже если квартира оформлена на мужа, платил он и продает тоже он, пока жена не согласится официально, сделки не будет.
Машину можно продать и без нотариуса, ноутбук тоже, можно даже снять деньги со счета и отдать их маме. А вот продать квартиру без нотариального согласия нельзя. Даже если получится (а иногда получается), второй супруг может признать сделку недействительной и забрать у покупателя квартиру или ее часть.
Это важно для тех, кто покупает квартиру у продавца, состоящего в браке. Отсылки к тому, что супруги давно не живут вместе и недвижимость оформлена на одного из них, ничего не меняют. К сожалению, иногда сделку без нотариального согласия можно оспорить даже после развода супругов.
Поэтому правило: квартиру купили в браке — требуйте согласие второго супруга через нотариуса. И сами оформляйте.
Кстати, брачный договор тоже должен быть заверен нотариусом. Если вместо согласия вам показывают договор, якобы подписанный вторым супругом, но без штампа нотариуса, — он не действует.
Согласие супруга нужно получить, даже если вы дарите долю общему ребенку. Например, купили квартиру за материнский капитал и должны выделить доли всем членам семьи. Супруг должен оформить согласие, что он не против, чтобы вы подарили часть общей квартиры детям.
к содержанию ↑Как обязательное оформление через нотариуса повлияет на сделку
Время. К нотариусу нужно идти. Там может быть очередь, перерыв или неудобный график работы.
Иногда должны присутствовать все собственники или стороны сделки — придется договариваться. Если сделку ведет риелтор, юрист или деньги на квартиру дает теща, договариваться нужно со всеми.
Деньги. Услуги нотариуса по удостоверению сделок, договоров и подписей платные. Даже если прийти с готовым договором и текстом доверенности, придется внести госпошлину.
Она зависит от вида нотариальных действий. Например, за удостоверение договора на продажу доли в квартире придется заплатить до 20 тысяч рублей.
Срок оформления. Право по сделке через нотариуса оформляют быстрее. Нотариус может не только заверить подписи и удостоверить сделку, но и подать документы для регистрации права.
Он делает это сам за дополнительную плату. Тогда срок оформления вообще ускоряется до одного дня. Вчера вы были без квартиры, а завтра уже собственник.
Еще нотариус может автоматически получить выписку из ЕГРН, чтобы проверить чистоту сделки и права собственников. Он это сделает быстрее, чем вы.
Надежность. Оформлять сделки через нотариуса надежнее, чем без него. Иногда это даже надежнее, чем через частного юриста или риелтора.
У нотариусов есть важное преимущество: они несут личную ответственность за свои действия, страхуют ее и в случае чего компенсируют ущерб. Но это не значит, что оформление через нотариуса точно защитит от мошенников, наследников, кредиторов и бывших супругов. Сделки с участием нотариуса хоть и реже оспариваются в судах, но все же такое бывает.
Титульное страхование не помешает.
к содержанию ↑Что будет, если соглашения нет?
Если согласие супруга на приобретение недвижимости отсутствует, сделка будет проведена Росреестром. Даже в случае нотариального оформления, при отсутствии иных нарушений, все пройдет хорошо. Проблемы могут возникнуть в следующих случаях:
- супруг остается недоволен фактом сделки и требует расторгнуть договор;
- супруг недоволен ценой;
- супруг продавца или иные заинтересованные лица остаются недовольны фактом или особенностями сделки.
Несмотря на то, что согласие супруга на покупку любой недвижимости, лучше оформить его, чтобы избежать проблем в будущем.
Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости будет необходимо практически всегда. Это подтверждается пунктом 3 статьи 35 СК РФ.
к содержанию ↑Нужно ли согласие, если жилье приобретается в ипотеку
Ипотечная квартира тоже считается совместной собственностью. Недвижимость будет находиться в залоге у банка до полного расчета. Учитывая данные факты, банки часто просят получить разрешение от супруга при оформлении договора.
Это соответствует статье 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Не нужно будет оформлять отдельное согласие, если муж и жена являются созаемщиками. Она сразу оба дают свое согласие, оно четко отражается в договоре.
Согласие супруга на продажу недвижимости, приобретенную в ипотеку — обязательное условие. Если кредит еще не был погашен, нужно будет взять разрешение еще и в банке, в противном случае не получится снять запрет регистрационных действий.
Как оформить соглашение?
Согласие оформляется через нотариуса (пункт 3 статьи 35 СК РФ). Оформленное в простой письменной форме не будет иметь юридической силы.
Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости не обязательно, но если и оформлять его, то лучше всего таким способом. Так минимизируются риски, практически исключается возможность оспаривания сделки в будущем.
Процедура оформление у нотариуса
Оформление производится путем выполнения ряда действий:
- выбрать нотариальную палату. Не нужно привязываться к месту регистрации или иному ориентиру, можно выбрать того нотариуса, который больше нравится;
- явиться к нотариусу;
- предоставить необходимые документы;
- получить согласие на руки.
Чтобы оформить нотариальное согласие супруга сделку с недвижимостью, нужно предоставить паспорта сторон, документ на объект недвижимости (выписку из ЕГРН), свидетельство о браке, а также доверенность, если оформление производится через представителя.
Всю работу нотариус выполнит сам. Он задаст нужные вопросы, уточнит интересующую его информацию и скажет, когда приходить за готовой бумагой.
Какой срок действия у соглашения
Если документ не содержит срока действия, согласие считается бессрочным и действует до его прямой отмены. В нем может указываться период, в течение которого бумага имеет юридическую силу. Временной отрезок может быть любым.
Отзыв согласия производится в той же форме, в которой оно выдавалось, то есть через нотариуса. В противном случае документ будет действовать и дальше.