Статья 49 ЗК РФ. Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (действующая редакция)
- Решение Верховного суда: Определение N 305-ЭС17-12788, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Указанный вид разрешенного использования в период действия договора аренды до 09.10.2015 не менялся. С 01.03.2015 размер арендной платы за спорный земельный участок предоставленный для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 ЗК РФ, подлежит определению в порядке, установленном пунктом 4 статьи 39.7 ЗК РФ, и не может превышать предельной ставки арендной платы рассчитанной для соответствующих целей в отношении земельных участков находящихся в федеральной собственности.
Между тем предприниматель указывает на нарушение и неправильное применение судами статей 46.1 и 46.2 Градостроительного кодекса, статей 49 , 55, 57 и 63 Земельного кодекса и статей 235 и 239, 279 – 283 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), которыми установлены основания и порядок изъятия, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также предусмотрены основания для принудительного изъятия у собственника имущества.
Удовлетворяя исковые требования, суды трех инстанций руководствовались статьями 239, 279-282, 284-286 Гражданского кодекса Российской федерации (далее – ГК РФ), пунктом 2 части 1 статьи 49 , статьями 55, 57, 63 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и исходили из правомерности изъятия спорного имущества для нужд Самарской области путем выкупа.
к содержанию ↑Как происходит изъятие земли в пользу государства?
Но сначала орган, планирующий изъять участок, обязан узнать о его собственнике и направить в Росреестр соответствующий запрос. Правила прописаны в статье 56.5 Земельного кодекса (п. 10).
Зарегистрировавшим право собственности на землю до 1998 года и до появления единого Росреестра (ЕГРН) стоит помнить, что велика вероятность появления по этой причины проблемы с вычислением вас в качестве собственника. А в таких случаях для права признания собственности Российской Федерации уполномоченный орган обратится в суд.
Во избежание этого и судебных разбирательств следует проверить ваши права по информацию ЕГРН. Она будет точно зафиксирована, если право было зарегистрировано после 1998 года.
Если же право собственности у вас возникло по годам раньше 1998 года, закажите на свой участок и дом выписку из ЕГРН. Собственник может обратиться в отделение Росреестра, МФЦ или на сайте Росреестра заказать в электронном виде выписку с ЕГРН. Электронная выписка, как правило, дешевле обычной (250 рублей).
А обычная в письменном виде выписка стоит 400 рублей, и в течение 3 рабочих дней документ будет готов.
При отсутствии информации о праве собственности в ЕГРН подавайте заявление для регистрации в МФЦ или на регистрацию ранее учтенного права в Росреестре. Обязательно оплатите 350 рублей (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Существует дополнительный вариант, как позаботиться заранее о собственных интересах – это подача на земельные участки заявления об учете прав. Придется внимательно отследить на сайте региона и муниципалитета официальное извещение про изъятие земель. Как только заметили, так сразу подать заявление, а куда именно и когда, будет расписано в публикации (пп.
4 п. 5 ст. 56.5 ЗК РФ).
Как только будет установлена информация о собственниках, орган власти принимает решение об изъятии. И там указывают все изымаемые земельные участки с расположенными объектами недвижимости на них, а также ссылка на документы и цель изъятия (п. 4 ст.
56.6 ЗК РФ).
В течение 10 дней после принятия о своем решении обязан сообщить уполномоченный орган: распространить информацию в СМИ, разместить на официальном сайте, направить копию правообладателям изымаемой недвижимости и копию в Росреестр.
Срок решения об изъятии земли действует в течение трех лет
Со дня принятия и в течение 3 лет действует решение об изъятии, которое возможно обжаловать в суде по закону. Есть у собственника право обжаловать возможность построения в другом месте гособъектов, обоснованность и сам факт решения, ну и конечно условия выкупа (пп. 13, 14 ст.
56.6 ЗК РФ).
За изымаемое имущество, государство обязуется компенсировать в виде другой недвижимости или же в денежном эквиваленте. Собственник сам решает какой выбрать вариант компенсации. Ввиду того, что происходит выкуп земли государством у вас, то вам определяют цену выкупа и сумму, какая будет уплачена вам.
Оценивается рыночная стоимость и несмотря на то, что собственник готов договориться с госорганом о цене, но оценщика хоть как придется привлекать.
Для оценки убытков собственника берутся такие данные и включаются в выкупную цену, как: скважина, хозяйственные постройки, наличие многолетних насаждений, расходы связанные с переездом собственника.
Государство вправе не компенсировать цену недвижимости, если она не соответствует целевому назначению земельного участка. Смотреть в пп. 2, 8 ст.
56.8 ЗК РФ. Не входят для компенсации и постройки, какие были построены уже после уведомления об изъятии земельного участка.
Вам обязаны прислать проект соглашения на изъятие недвижимости для подписания вами (п. 2 ст. 56.9 ЗК РФ).
В нем должны быть указаны сроки и порядок расчетов компенсации. А вы можете предложить свой вариант, либо согласиться с представленным (п. 2 ст.
56.10 ЗК РФ).
к содержанию ↑Размер возмещения и оценка изъятой земли
Заранее и не позже чем за 60 дней до направления соглашения, власти проводят размер возмещения и оценку. Помимо собственника на компенсацию имеют право рассчитывать и правообладатели у которых участки принадлежат при таких условиях:
1. Постоянного (бессрочного) пользования.
2. Пожизненного (наследуемого) владения.
3. Аренды от государства.
4. Безвозмездного пользования.
Все об условиях для правообладателей указано в статье 56.8 п.3 Земельного кодекса РФ. Подписывается соглашение об изъятии с каждым правообладателем земельного участка и недвижимости расположенной на нем. Компенсацию выплачивает государство пропорционально долям, когда нескольким собственникам принадлежит право собственности.
к содержанию ↑Несогласие с размером компенсации необходимо обосновать
Должна быть веская причина и приложена копия договора купли-продажи с заключением независимой экспертизы или то, что участок этот куплен по цене выше, чем предлагается. Можно подать свой проект соглашения, в котором прописать ответ: «подписать соглашусь, если измените условия таким-то образом».
Но помните, что за экспертизу вам нужно с собственного кармана заплатить. А если дело доходит до суда и мирно изменить условия не выходит, то взыскать с органа власти стоимость за экспертизу.
Если вы согласны с условиями в проекте соглашения, тогда обратно один экземпляр можете отправить. При получении проекта собственником или правообладателем и игнорированием без отправления своего возражения и отсутствия подписи – орган обращается с иском в суд для принудительного изъятия земельного участка.
к содержанию ↑Имущественный налоговый вычет с изъятого имущества
Согласно статье 220, п. 7 Налогового кодекса РФ, вы обязаны оплатить налоги с полученных доходов за изъятое имущество. Но государство предоставляет право с полученной компенсации получить имущественный налоговый вычет.
Чтобы получить имущественный налоговый вычет с изъятого имущества, следует подать в ФНС налоговую декларацию. И подавать налоговую декларацию не позже года, следующего за тем, в каком компенсацию вам выплатили. Иными словами, в течение года (п.
7 ст. 220 НК РФ).
От отсутствия льготы по уплате налога на имущества – оплата вами производится за тот год, в который произошло изъятие. Налог высчитают исходя из времени в году пропорционально, пока вы считались владельцем имущества.
Смотрите внимательно предложенную стоимость за ваш участок при изъятии и сравнивайте ее с рыночной ценой на аналогичные участки с домами. Либо обратитесь в агентство недвижимости, но скорее всего придется внести небольшой размер в оплату за оказание услуги.
к содержанию ↑Прокурор разъясняет — Прокуратура Тверской области
В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, в том числе связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов в отношении:
— объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения;
— объектов использования атомной энергии;
— объектов обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технических сооружений, линий связи и коммуникации, возведенных в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;
— объектов федерального транспорта, объектов связи федерального значения, а также объектов транспорта, объектов связи регионального значения, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
— объектов, обеспечивающих космическую деятельность;
— линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
— объектов систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;
— автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
— по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (ст. 279 ГК РФ, ст. 56.2 ЗК РФ).
Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.
В соответствии с п. 5 ст. 279 ГК РФ собственник земельного участка должен быть извещен о принятом решении об изъятии земельного участка в соответствии с земельным законодательством.
В решении об изъятии должны быть указаны: изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию; объекты недвижимого имущества, расположенные на таких земельных участках; цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.
За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, при определении которого учитываются (п. п. 1, 2 ст.
281 ГК РФ) рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на участок; убытки, причиненные изъятием земельного участка, в том числе упущенная выгода; рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества в случае, если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на нем объектов недвижимости.
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 6 ст. 279 ГК РФ).
В соответствии с п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ решение об изъятии земельного участка может быть обжаловано в суде.
На основании п. 4 ст. 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
В этом случае сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются судом.
Таким образом, земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются в исключительных случаях, связанных с государственными или муниципальными нуждами.
по надзору за исполнением
федерального законодательства Ю.В. Орлов
к содержанию ↑Росреестр об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд
У государства или муниципалитетов может возникнуть необходимость строительства крупных инфраструктурных объектов на земельных участках, находящихся в собственности граждан и компаний. Такие участки могут изыматься у собственников, если иного способа решения задачи нет. Эта процедура называется изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Пример — Сочи во время строительства олимпийских объектов. В качестве другого примера может служить необходимость строительства крупных автотранспортных магистралей и железнодорожных веток. Изъятие земельных участков для государственных нужд – процесс длительный и занимает по времени не менее полугода.
Условия изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются при обязательном наличии одного из условий:
— для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, предусмотренных документами территориального планирования и проектами планировки территории, но не позднее 3 лет от даты утверждения таких документов;
— для создания или расширения особо охраняемой природной территории;
— для выполнения международного договора;
— для выполнения работ, связанных с пользованием недрами;
— после признания аварийного состояния многоквартирного дома.
Единственной категорией земель, которая не может быть изъята, являются земли особо охраняемой природной территории, предоставленные федеральным госбюджетным учреждениям, осуществляющим управление такими природными территориями, «за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами».
Кто принимает решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд?
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления, причем решение об изъятии органы власти принимают не только по своей инициативе, но и по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ).
Ходатайство может быть подано отношении одного или несколько участков. В ходатайстве об изъятии должна быть указана цель изъятия. Ходатайствующая организация должна оплатить все расходы по кадастровым работам и выплате возмещения за изымаемую недвижимость, что позволит сэкономить бюджетные средства (п.
1 ст. 56.7 Земельного кодекса РФ).
С чего начинается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд?
Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит. Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков. Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст.
56.5 Земельного кодекса РФ). Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст.
56.5 Земельного кодекса РФ).
Как уведомляется правообладатель о решении об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд ? В течение 10 дней после принятия решения об изъятии земельного участка уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).
Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе «электронки» — со дня опубликования решения об изъятии). Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст.
56.6 Земельного кодекса РФ).
Соглашение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст.
56.9 Земельного кодекса РФ). При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.
Принудительное изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд О принудительном изъятии речь пойдет в том случае, если властям не удалось договориться мирным путём с собственником (правообладателем) о выкупе его земли. Тогда производится принудительное изъятие, но по решению суда. В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения.
Это означает то, что за участок власти заплатят по рыночной цене. Иск в суд о принудительном изъятии орган власти может подать только через 90 дней после того, как собственник участка или его арендатор получит проект соглашения об изъятии земельного участка.
Цена земельного участка, изъятого для государственных и муниципальных нужд Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст.
56.8 Земельного кодекса РФ). Выкупная цена изымаемого земельного участка определяется по результатам проведенной оценки (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Размер возмещения определяется не позднее, чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. В размер возмещения включаются:
• рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению в связи с изъятием;
• убытки, причинённые изъятием земельного участка, или убытки в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды);
• упущенная выгода. Если на изымаемых участках расположен многоквартирный комплекс или иное здание, то правообладателям жилья предоставляется аналогичное помещение на основании договора социального найма.
Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, за счет средств указанной организации. Законом конкретизированы и объекты, не подлежащие учёту при установлении размера возмещения. Так, правообладатель участка не сможет получить возмещение за строение на земельном участке, если оно не соответствует разрешённому использованию участка, или за убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения договора аренды участка, если такой договор был заключён после получения уведомления об изъятии земли (п.
8 ст. 56.8 ЗК РФ).
Государственная регистрация и кадастровый учет земельных участков, изъятых для государственных и муниципальных нужд Снятие с государственного кадастрового учета и прекращение государственной регистрации прав на исходные земельные участки, права на которые прекращаются в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, осуществляются только одновременно с осуществлением государственной регистрации прав на земельные участки, образованные на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. Эта норма действует и в отношении земельных участков, права на которые у граждан или юридических лиц возникают на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд или решения суда о таком изъятии. Законодателем предусмотрены сроки для исключения по решению государственного регистратора прав из Единого государственного реестра недвижимости дополнительных сведений о решении об изъятии – по истечении трех лет со дня принятия решения об изъятии.
к содержанию ↑Когда могут изъять земельный участок
Права собственности граждан нарушаются со стороны государства в исключительных случаях. Законодательство предусматривает обстоятельства, при наступлении которых из пользования, владения и распоряжения изымается земельный участок. Подробнее — на Brobank.ru.
02.08.22 —> 74.4k 7 ПоделитьсяИрина Калимулина Эксперт по финансовым услугамОб авторе
Высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит».
Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru Открыть профиль
к содержанию ↑В каких случаях допускается изъятие земельного участка
Право собственности гарантируется и охраняется Конституцией и государством. В то же время предусматриваются исключения, поэтому земельный участок изымается. В их числе:
Эти случаи называются исключительными, так как применяются тогда, когда не остается альтернативных вариантов. Как результат — человек лишается своего земельного участка. Разница заключается в том, что последствия после изъятия не всегда одни и те же.
к содержанию ↑Изъятие для государственных и муниципальных нужд
Эти правоотношения регулируются Главой VII.1 Земельного кодекса РФ. В данном случае земельный участок изымается для обеспечения интересов государства или муниципального образования. Здесь под изъятием подразумевается выкуп земельного участка у собственника, который осуществляется органом исполнительной власти федерального, регионального или муниципального уровня.
О принятом решении правообладатель извещается в письменном виде. В извещении указывается наименование органа, принявшего соответствующее решение, причины по которым участок изымается из пользования, а также контактные данные, по которым лицо может получить ответы на все вопросы (п. 5 ст.
279 ГК РФ). Причины, по которым изымается участок, указаны в ст. 49 ЗК РФ, в их числе:
- Выполнение обязательств, предусмотренных международными договорами.
- Строительство или реконструкция важных объектов — железнодорожная инфраструктура, автомобильные дороги, объекты стратегического назначения, федеральные и региональные энергетические системы, инженерно-технические сооружения.
- Иные основания, предусмотренные федеральным законодательством.
В этом случае согласие собственника не требуется, так как участок может изыматься в принудительном порядке. При этом правообладатель получает возмещение стоимости участка, расположенных на нем объектов, а также ему компенсируется упущенная выгода. Сроки, размер и порядок выплаты возмещения определяются судом (п.
6 ст. 279, п. 4 ст.
281 ГК РФ).
Между собственником и исполнительным органом может заключаться соглашение, в рамках которого лицу предоставляется альтернативный и соразмерный по стоимости земельный участок. При этом часто государство выдает в пользование большие по площади участки.
к содержанию ↑Изъятие в целях комплексного развития территорий
Смежный с первым основанием случай, при котором право собственности частного лица прекращаются в добровольном или принудительном порядке. Комплексное развитие территорий — это соглашение между государством и компанией-застройщиком, в рамках которого земельный участок предоставляется в аренду под застройку. Компания определяется по результатам аукционного торга (п.
1 ст. 56.12 ЗК РФ; ст. 46.10 ГрК РФ).
Примером такого освоения считается случай, когда город, в частности, мегаполис, растет вширь, поглощая деревни и небольшие поселки, на месте которых появляются новостройки и городская инфраструктура. И здесь согласие собственника не требуется, так как участок изымается по решению суда.
Решение об изъятии принимает исполнительный орган, который в течение семи дней с момента его принятия направляет собственнику участка уведомление. В уведомлении описываются условия добровольного соглашения между сторонами, а также выкупная стоимость участка, сумма возмещаемого ущерба, прочие данные.
В течение месяца после ознакомления с проектом соглашения участок изымается у правообладателя. Если договоренность не устроит лицо, изъятие совершается по решению суда. После вынесения судебного решения деньги на счет лица перечисляются в течение семи дней, если реквизиты неизвестны, но средства размещаются на депозите у нотариуса.
Решение суда оспаривается только в части суммы возмещения (п. п. 10, 13 ст.
56.12 ЗК РФ).
Изъятие участка по причине его нецелевого использования
У каждой территории есть вид целевого использования: к примеру, под жилую застройку или для ведения сельскохозяйственной деятельности. Основание для изъятия — участок не используется (никак) по назначению в течение трех лет с момента возникновения права на его использование.
Если территория будет проставить в течение указанного срока, она может быть изъята. При этом время освоения или обстоятельства, не зависящие от возможностей собственника, при расчете трехлетнего срока не учитываются. Пример такого обстоятельства — стихийное бедствие.
Еще одно основание — использование по нецелевому назначению. Участок изымается, если, к примеру, на территории сельскохозяйственного назначения начинается строительство многоквартирного дома. Также в отношении собственника предпринимаются меры, если он своими действиями снижает уровень плодородия земли сельхоз назначения, либо наносит вред окружающей среде (ст.
285 ГК РФ).
Следующая