Опасная экономия. Чем грозит занижение цены в договоре купли-продажи участникам сделок с недвижимостью
Продавая квартиру, которая была в собственности менее пяти лет, необходимо заплатить подоходный налог. Чтобы не тратить деньги, многие собственники квадратных метров идут на уловку, указывая в договорах купли-продажи цену ниже реальной. Однако у любого решения могут быть свои последствия – и потеря денег, и штраф, и даже тюремный срок.
Чем рискуют, занижая стоимость жилья в документах, обе стороны сделки, рассказал Руслан Сухий, девелопер, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
к содержанию ↑Как работает и кому выгодна такая схема?
На российском рынке недвижимости сделки купли-продажи квартир с указанием заниженной стоимости объекта в договоре являются очень распространенным явлением. Можно сказать, что это скорее правило, чем исключение.
Причина такого явления – на поверхности. С продажи квартиры, срок владения которой составляет менее пяти лет (менее трех для отдельных категорий) придется заплатить 13% (может быть 15% при годовом доходе выше 5 млн рублей) от разницы между суммой продажи и стоимостью, за которую жилье было приобретено. С учетом колоссального за последний год роста цен на рынке жилой недвижимости сумма может стать внушительной.
Например, если сегодня за 5 миллионов продать студию, которая приобреталась в 2017 году за 3,5 млн, придется заплатить минимум 195 тысяч рублей налогов. То есть почти 4% от полной стоимости квартиры.
Сразу становится понятно, что в основной массе случаев инициатива указать меньшую цену исходит от продавца недвижимости. К такой хитрости нередко прибегают инвесторы, которые приобретают квартиры сразу с прицелом на перепродажу, а «лишний» налог снижает их прибыль, поэтому является крайне нежелательным. Также занижать цену продажи могут продавцы – юридические лица, стремящиеся снизить налог компании на прибыль.
Редко, но все же случается, что инициатором занижения цен на недвижимость выступают покупатели, которые преследует цель снизить или скрыть реальный уровень своих доходов.
Механизм работы сделки с занижением довольно прост – в договоре прописывается заниженная стоимость объекта недвижимости, а остальная часть средств продавцу передается без регистрации, наличными при встрече или через ячейку в банке. Доплату можно задокументировать с помощью расписки либо указать в приложении к основному договору, которое в органы Росреестра подаваться не будет.
Как правило, чтобы не платить налог совсем, указывается номинал, за который квартира ранее приобреталась.
к содержанию ↑Математика не в пользу покупателя
При заключении сделок купли-продажи квартиры с занижением рискуют обе стороны, однако более незащищенным является покупатель. Он рискует реальными деньгами, хотя даже не всегда знает об этом.
Если по каким-то причинам в будущем сделка будет оспорена в суде и расторгнута, то по закону у несостоявшегося собственника получиться вернуть лишь сумму, указанную в основном зарегистрированном договоре. «Доказать в суде факт внесения дополнительных средств, даже имея на руках незарегистрированное приложение к договору, на практике непросто», ‒ подчеркивает Руслан Сухий.
Причин, по которым сделка может быть оспорена, достаточно. Например, если продавца признают банкротом или правомерность договора оспорят родственники. В реальности, конечно, процент сделок, которые расторгаются, весьма небольшой.
Однако покупателя ожидают более реальные финансовые потери. «Практически никто не смотрит в будущее, а зря. Ведь если новый собственник сам задумает продать квартиру, которая досталась по договору с заниженной стоимостью, до истечения пяти лет владения, то ему придется платить налог с разницы между реальной ценой продажи и заниженной ценой покупки.
И за счет манипуляций в прошлом можно попасть на серьезную сумму, не получив никаких выгод взамен», ‒ обращает внимание руководитель фонда «Рентавед».
Кроме того, при покупке квартиры каждый, кто работает официально и платит налоги, имеет право на налоговый вычет, величина которого зависит от стоимости квартиры. Сейчас можно вернуть до 260 тысяч рублей, однако данный лимит планируют увеличить. Если же квартира приобретается в ипотеку, то можно получить налоговый вычет еще на уплаченные проценты.
Поэтому при указании меньшей суммы покупки человек теряет в деньгах автоматически.
к содержанию ↑Продавцу не стоит расслабляться
Несмотря на то, что основным выгодоприобретателем сделок с занижением цены является продавец, он также рискует. Если налоговая служба узнает, что цена жилья была занижена, то придется выплатить не только налог на скрытую сумму, но и штраф до 40% от величины суммы уклонения.
Надеяться, что ведомству нет до вас никакого дела, не стоит. Информация о проведении сделки с уклонением от уплаты налогов может попасть в налоговую от риэлтора, нотариуса и даже покупателя.
Не стоит забывать про возможность столкнуться с недобросовестным покупателем. В таком случае часть денег за квартиру, которая передаются неофициально, можно при сделке не получить вовсе. От обмана никто не застрахован.
В таком случае придется обращаться в суд, а это сразу и риск привлечь внимание налоговой, и время, и дополнительные средства.
«Существуют и репутационные риски, которые могут привести к вполне реальным финансовым потерям. Если дело дойдет до суда, то продавца могут признать недобросовестным. Инвесторам, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, такой статус очень серьезно испортит репутацию и будет мешать осуществлять свою деятельность.
Более того, если квартира станет фигурантом судебного процесса, то автоматически станет проблемным активом, который сложно будет продать по рыночной цене», ‒ отмечает Руслан Сухий.
к содержанию ↑Кроме того…
Схему с занижением стоимости жилья могут расценить как мошенничество. Тогда оба участника сделки будут нести ответственность по закону. Да и сама по себе неуплата налогов является преступлением, которое при крупных суммах уклонения наказуемо вплоть до уголовной ответственности.
Из-за безобидной на первый взгляд уловки по продаже квартиры с указанием заниженной цены можно получить штраф до 300 тысяч рублей, арест до полугода и даже лишение свободы до года.
Чем чревата покупка недвижимости по заниженной стоимости в договоре купли продаже ?!
Встречается часто ситуация, когда продавец просит покупателя в договоре купли-продажи указать сумму в итоге ниже, чем реальная сумма квартиры на самом деле. Желание это обусловлено тем, что продавец попросту хочет снизить налог на объект жилой недвижимости. Этой схемой пользуется огромное количество граждан в нашей стране, но по факту носит она незаконный характер.
к содержанию ↑Причем скрывает в себе она ряд рисков для будущей сделки.
Теоретически собственник имеет полное право обозначить фактически любую цену. Упирается это на установленные законодательными нормами принципы свободы гражданско-правового договора, которые в свою очередь предусмотрены положениями статьи 421 Гражданского кодекса. Инициатива занижения цены может исходит как от продавца, так и от покупателя.
Особенности продажи объектов недвижимого имущества по заниженной стоимости.
Сделка сама проводится по стандартной схеме, отработанной годами. При сделке покупателем или продавцом может быть, как физическое, так и юридическое лицо. Низкий ценник имущественного объекта указывается непосредственно в договоре.
При этом реальная стоимость может быть отражена в дополнительном соглашении. Факт передачи денежных средств от продавца к покупателю подтверждается распиской. Но при этом дополнительное соглашение и расписка не считаются главными документами по сравнению с договором купли-продажи.
к содержанию ↑Какие риски есть у покупателя недвижимости ?!
Наши специалисты утверждают то, что покупатель несет большие риски, чем продавец при приобретении жилья по заниженной цене. Если будет инициировано разбирательство в судебном процессе, то тогда есть риск того, что он будет признан решением суда недобросовестным приобретателем. Сделка сама признается недействительной.
Он обязан будет вернуть жилое помещение продавцу. А продавец в свою очередь возвращает деньги, уплаченные за квартиру, и эта сумма будет гораздо меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. Доказать то, что за рамками договора купли-продажи были выплачены гораздо более крупные суммы фактически невозможно.
В итоге в ходе сделки покупатель остается без недвижимости и без большей части своих денег.
к содержанию ↑Причем судебные разбирательства со стороны продавца могут быть инициированы по различным причинам.
Например, если после осуществления сделки будет обнаружено то, что не учтены права несовершеннолетних граждан или супругов, которые по закону должны давать обязательное согласие на отчуждение имущества. Отдельно надо упомянуть о ситуации, когда в отношении продавца ведется процедура признания финансовой несостоятельности или же банкротства. Тут уже кредиторы, принимающие участие в банкротстве могут обратиться с требованием о взыскании денежной суммы.
Если продавец за три года до банкротства продал свою недвижимость, то тогда по закону кредиторы имеют право потребовать признания гражданско-правовой сделки недействительной. Делается это для того, чтобы в процессе взыскать с гражданина деньги, путем обращения его недвижимости к продаже. И в этом случае покупатель теряет и деньги, и недвижимое имущество, которое потом обращается в конкурсное производство.
Еще один неприятный момент связан в том, что покупатель просто не может получить имущественный вычет по объекту имущества, приобретенному им по заниженной стоимости. Если возникнет необходимость продать недвижимость до периода облагаемого налогами (три календарных года), то тогда разница между будущей ценой и стоимостью в договоре будет существенной.
к содержанию ↑А как покупать квартиру ?!
Можно приобрести имущество таким образом, но лучше всего не делать это у постороннего продавца. Например, провести договор купли-продажи с объектом по заниженной стоимости можно между родственниками, которым вы доверяете. Не надо забывать о том, что перед сделкой надо написать расписку, в которой прописывается реальная сумма денег, которая в итоге будет передана на руки или переведена на банковский счет.
к содержанию ↑Риски для продавца жилой недвижимости.
Продавец, как и покупатель также несет риски в виде денежных потерь. Перед тем, как подписать договор с заниженной стоимостью продавец может заключить с покупателем договор аренды ячейки в банке. В эту ячейку покупатель в присутствии продавца должен заложить сумму денег реальную, а не та, которая указана в договоре.
Эта сумма денег должна быть равна стоимости квартиры.
При этом продавец может полагать то, что он гарантированно получит все деньги, заложенные в ячейку.
Но тут органы Росреестра регистрируют переход права собственности на покупателя. Срок действия ячейки может истечь, а регистрация перехода права собственности попросту не наступит. Покупатель получает доступ к денежным средствам и у него есть договор с заниженной стоимостью жилой квартиры.
Если покупатель недобросовестный, то тогда он может обратиться в судебные органы с требованием регистрации права собственности на себя. И оплатит он по закону только ту цену, которая была обозначена в тексте договора.
Естественно то, что продавец не будет согласен с этим.
В свою очередь покупатель может пригрозить продавцу тем, что он огласит условия сделки с прописанной заниженной стоимостью жилого помещения. Продавцу грозить может штраф и обязательство выплаты налогов перед государством. В худшем варианте развития событий может грозить уголовное преследование по факту совершения мошеннических действий.
Следующая