КОММЕНТАРИЙ К ФОРМЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА)

В современных условиях делового оборота, когда нарождающиеся рыночные отношения заставляют хозяйственников и предпринимателей искать все новые пути и средства для реализации своих потенциальных возможностей по организации различного масштаба производства общественно необходимых товаров и, как результат, извлечение прибыли, особую значимость приобретают деловые отношения сторон по договору аренды. В ныне действующем гражданском законодательстве данный вопрос достаточно подробно отрегулирован. Учитывая актуальность и важность вопросов, связанных с заключением и исполнением договоров аренды, представляется необходимым остановиться на некоторых из них.

Арендные экономические отношения являются достаточно перспективным методом хозяйствования. При арендных отношениях меняются условия распределения заработанного дохода.

Согласно договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) принимает на себя обязательства предоставить арендатору (нанимателю) свое имущество на возмездной основе (за плату) во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды труда арендатора, продукция и доходы, полученные арендатором при использовании арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды (имущественного найма), являются собственностью арендатора.

Вопросам общих положений об аренде и отдельных видов аренды (арендных отношений) в ГК РФ посвящена глава 34 (ст.ст. 606-670), с положениями которой рекомендуется подробно ознакомиться при подготовке проекта договора и использовать их в процессе исполнения такового для защиты своих имущественных прав и интересов, а также деловой репутации.

Право сдачи имущества в наем (аренду) принадлежит исключительно его собственнику. Законом или поручением собственника (доверенностью) сдавать имущество в аренду может быть предоставлено лицам, уполномоченным законом, или иным лицам. Указанные лица, в зависимости от пределов их полномочий, могут выступать в качестве арендодателей, т.е.

от своего имени.

Объектами аренды (имущественного найма) могут быть предприятия и иные имущественные комплексы, здания (и их части), сооружения, оборудование и имущество, транспортные средства (с экипажами и без таковых), другие вещи и предметы, которые не теряют своих натуральных (потребительских) свойств и качеств в процессе их использования и эксплуатации.

Арендатор является собственником доходов, плодов и продукции, полученных им в результате использования арендованного имущества.

ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть определены виды имущества, сдача которого в аренду (наем) не допускается или ограничивается.

В аренду также могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, условия использования которых по договору аренды (найма) не нарушат сложившуюся систему замлепользования и не повлияют негативно на сохранение окружающий среды.

Договор аренды, если он заключается на срок более 12 месяцев и если хотя бы одной из сторон такого договора (независимо от срока действия его) является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если иное не будет установлено законом, договор аренды (имущественного найма) недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с установленным порядком такой регистрации.

Стороны договора аренды должны указать в нем данные, позволяющие определенно установить имущество, которое подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды (найма). Во избежание взаимных недоразумений необходимо достаточно подробно описать арендуемое имущество и его специфические свойства и качества. Принцип — «краткость — сестра таланта» абсолютно не применим в области договорных отношений, в области делового оборота.

В договоре аренды должны найти отражение следующие вопросы: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора, внесения арендной платы и возвращения имущества после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

В договор аренды также могут включаться обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию производства, внедрению научно-технических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров и т.д.

Обычно договор определяет конкретный срок аренды имущества, но в случае отсутствия в договоре аренды такого срока договор следует рассматривать как заключенный на неопределнный срок. При этом аренда земли, иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений должна носить, как правило, долгосрочный характер — от 5 лет и более. С учетом характера имущества и целей аренды договор может быть и краткосрочным — до 5 лет.

Имущество, сдаваемое в аренду (наем), должно быть передано арендатору по договору, в состоянии, отвечающем условиям договора аренды и назначению имущества. Сдаваемое в аренду (наем) имущество, если иное не предусмотрено договором, должно передаваться арендатору вместе со всеми его принадлежностями и относящейся к нему документацией (техническим паспортом, сертификатом качества и др.).

Арендатор обязан поддерживать полученное по договору имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок).

Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество. Собственностью арендатора является продукция и доходы, полученные им в результате использования арендованного имущества.

Собственностью арендатора также являются произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества. После прекращения договора аренды арендатор, проведший улучшения за счет собственных средств и с разрешения арендодателя без вреда для арендованного имущества, имеет право на возмещение стоимости отделимых без вреда улучшений. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.

При наличии на то согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, осуществлять иные действия, не противоречащие действующему законодательству. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В случае досрочного прекращения основного договора (договора аренды) для субарендатора предусмотрено специальное право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока его договора на тех же условиях, которые были предусмотрены договором аренды для основного арендатора. Эта норма в определенной степени ограничивает свободу арендодателя в выборе контрагента по договору

При прекращении договора аренды (имущественного найма) арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды (найма) или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (выкуп имущества). Следует иметь в виду, что аренда с последующим выкупом (полным или частичным) имущества арендодателя существенно расширяет возможности арендатора, обеспечивая ему наиболее экономически выгодные условия деятельности.

Ниже составители системы информационно-правовой базы Гарант считают целесообразным привести рекомендуемые к использованию при подготовке соответствующих проектов договоров аренды (имущественного найма) примерные формы договоров аренды отдельных видов имущества: прокат, аренда транспортных средств с экипажем или без такового, аренда оборудования с возвратом и с правом выкупа, оборудования с замкнутым производственным циклом, зданий и сооружений, земельных участков и др.

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

1 Изображения

Прямая ссылка на материал

• Вконтакте
• LiveJournal

Договор имущественного найма и тенденции развития обязательств в его рамках

Договор имущественного найма является самым распространенным документом, подтверждающим передачу имущества в безвозмездное временное пользование. Если рассматривать наем имущества с точки зрения экономики, то это представляется как временная продажа права пользования имущества. Договор имущественного найма представляет собой консенсуальную, возмездную, двухстороннюю сделку.

Отношения имущественного найма регламентируются, в первую очередь, ГК РФ(параграфы 535-597 ГГУ; ст. 1708-1778,1800-1831 ФГК и др.), а также законами о найме жилых помещений, земельными законами и другими актами. Чаще всего предметами договора являются: транспортные средства (автомобили), предметы обихода (спортивные, музыкальные и т.

п.), недвижимость (сооружения, здания, квартиры), производственные предприятия, жилье, земля.