Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ статья 7 настоящего Федерального закона дополнена частью 1.1, вступающей в силу с 1 января 2017 г.
1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).
к содержанию ↑ГАРАНТ:
В периоды с 25 марта 2022 г. по 30 июня 2024 г. включительно и с 30 декабря 2024 г.
по 31 декабря 2025 г. включительно при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 настоящего закона обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено Постановлением Правительства РФ от 23 марта 2022 г. N 442
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
к содержанию ↑Гарантийный срок по ДДУ: полезная информация и советы
Внимание! Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в случаях, установленных статьей 25 указанного Закона.
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 7
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
(часть 5.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства.
В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
(часть 6 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
(часть 7 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
(часть 8 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
к содержанию ↑Гарантийный срок на помещения и оборудование
Гарантийный срок для жилого или нежилого помещения, построенного по ДДУ, – не менее 5 лет. Он исчисляется со дня подписания акта приема-передачи данного помещения (ч. 5 ст.
7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование – не менее 3 лет, он исчисляется со дня подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД (ч. 5.1 ст.
7 названного закона). В теории минимальные гарантийные сроки, указанные в Федеральном законе № 214-ФЗ, могут быть увеличены в ДДУ. Однако практика показывает, что таких случаев почти нет.
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 3 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ).
Как правило, этот срок составляет до 6 месяцев. При этом гарантийный срок должен исчисляться именно с момента передачи помещения участнику долевого строительства, а не с момента получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Условие ДДУ о том, что гарантийный срок исчисляется с момента ввода МКД в эксплуатацию, противоречит закону, поскольку такое условие искусственно уменьшает срок гарантии (Постановление ВС РФ от 18.12.2014 № 303-АД14-7399 по делу № А04-3049/2014, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 по делу № А56-44694/2019).
к содержанию ↑Срок гарантии на общедомовое имущество
В Федеральном законе № 214-ФЗ не сказано, в каком порядке и с какого момента исчисляется гарантийный срок на общее имущество МКД. Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ внес изменения в ч. 2 ст.
2 Федерального закона № 214-ФЗ, исключив общее имущество в МКД из состава объекта долевого строительства. Но это ни в коем случае не означает, что дольщики не вправе предъявить застройщику претензии в отношении недостатков общедомового имущества. Цель Федерального закона № 214-ФЗ – повышение защиты прав граждан – участников долевого строительства.
Видимо, исключение общего имущества из понятия объекта долевого строительства продиктовано необходимостью обезопасить собственников от ситуаций, когда общее имущество МКД оказывается в собственности третьих лиц (подвальные помещения, кровля, чердаки и т. д.), которые используют его в своих интересах, нарушая права жильцов (см. Письмо Минстроя России от 20.04.2017 № 13833-АЧ/04).
Общее имущество МКД переходит в собственность дольщиков в силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ, ст.
36 ЖК РФ. Состав общедомового имущества указывается в информации о проекте строительства (п. 8 ч.
1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ). Общее имущество функционально связано с помещениями МКД и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, представляет собой сложную и неделимую вещь и является принадлежностью главной вещи – совокупности всех помещений МКД (ст.
130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ, ст. 36–40 ЖК РФ). Следовательно, гарантийный срок на общедомовое имущество (за исключением технологического и инженерного оборудования) не может быть меньше, чем гарантийный срок на помещения МКД (5 лет).
Начало течения гарантийного срока на общее имущество МКД
Точка начала отсчета гарантийного срока на общее имущество МКД (составляющего не менее 5 лет) – это дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД. Подробное обоснование указанной позиции можно найти в следующих судебных актах.
| Реквизиты судебного акта | Суть позиции |
| Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016 | С момента подписания первого передаточного акта на любое помещение в доме возникает режим общей долевой собственности на имущество МКД (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). А поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами технологического и инженерного оборудования и иного общего имущества МКД, необходимо исходить из того, что в отношении иного общедомового имущества (стены, кровля, фасад, фундамент и пр.) гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, составляя при этом 5 лет |
| Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2019 № 09АП-58182/2019 по делу № А40-318688/18 | Гарантийный срок в отношении общего имущества МКД наступает со дня передачи участнику долевого строительства первого помещения в указанном доме, поскольку вместе с первым переданным жилым (нежилым) помещением (машино-местом) передается также общее имущество МКД. Поскольку гарантийный срок на общее имущество является единым, он должен исчисляться с даты начала эксплуатации здания участниками долевого строительства. Иное означало бы, что застройщик должен нести риск случайной гибели за имущество, переданное дольщикам, что противоречит законодательству о долевом строительстве и жилищному законодательству |
Аналогичным образом начало течения гарантийного срока (с даты приемки-передачи первого помещения в МКД) определено в постановлениях Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2018 № 13АП-22291/2018 по делу № А56-69618/2017, Первого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2018 № 01АП-10175/2017 по делу № A11-1513/2017, Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 № 10АП-9104/2017 по делу № А41-70996/16. В то же время несколькими годами ранее судебные органы практиковали еще один подход: отсчитывали гарантийный срок на общедомовое имущество с даты подписания акта приема-передачи МКД от застройщика к УК (ТСЖ) (постановления АС УО от 11.07.2017 № Ф09-3574/17 по делу № А60-45442/2016, от 14.04.2015 № Ф09-1386/15 по делу № А07-9637/2014, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2016 № 13АП-2804/2016 по делу № А56-4575/2015, Апелляционное Определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.05.2017 № 33-4025/2017 по делу № 2-1368/2016, Определение Ленинградского областного суда от 23.03.2016 № 33-1312/2016). Однако с принятием разъяснений, приведенных в Определении ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516 по делу № А40-217303/2016, можно ожидать унификации судебной практики по данному вопросу.
к содержанию ↑Требования к застройщику в рамках гарантийного срока
- нормального износа;
- нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации помещения;
- ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами;
- нарушения инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства.
Таким образом, в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства. Поэтому, если требования в отношении недостатков МКД заявлены в пределах гарантийного срока, то именно застройщику придется доказывать в суде, что эти недостатки связаны не с нарушением норм строительства, а с нормальным износом объекта или нарушением порядка эксплуатации и обслуживания МКД.
ТСЖ в интересах своих членов вправе обратиться в арбитражный суд с иском, связанным с качеством строительства (ст. 135, 138 ЖК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 5441/10 по делу № А70-367/12-2008). В условиях отсутствия ТСЖ такое право есть у управляющей организации, действующей в интересах всех собственников помещений в доме.
При этом наличие такого права у УК не препятствует отдельным собственникам предъявлять аналогичные иски к застройщику (Определение ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016).
Для УК и ТСЖ доступно два требования из трех, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, – о безвозмездном устранении недостатков общего имущества либо о возмещении расходов на устранение недостатков общего имущества.
Что касается собственников помещений, то в случае обнаружения недостатков в общедомовом имуществе они лишены возможности единолично требовать уменьшения покупной цены квартиры или иного индивидуального имущества, поскольку иные собственники могут выбрать другой способ защиты права – например, потребовать устранения недостатков. С учетом того, что в соответствии со ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение общедомовым имуществом осуществляется по соглашению участников общедолевой собственности, приобретатель жилья не имеет права единолично требовать уменьшения покупной цены в связи с предполагаемыми им недостатками общедомового имущества.
к содержанию ↑Гарантия на новостройки: кто и как отвечает за брак
До сих пор некоторые покупатели квартир в новостройках не знают, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию на него распространяется такая же гарантия, как и на большинство других товаров и услуг. И на квартиры, как на телевизоры и утюги, тоже создают свои собственные «инструкции по эксплуатации».
Основание и сроки
Гарантийное обслуживание новостроек регулируется тем же законом, по которому происходит их строительство — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ). Согласно нему, «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». Речь идет о гарантии на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. В течение этого срока будут бесплатно для покупателя жилья, за счет средств застройщика, устраняться неисправности, связанные с дефектами работы всех инженерных систем здания (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование). Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.
Читайте такде С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме
к содержанию ↑Слабые места новостроек
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика.
Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации. Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов.
Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.
к содержанию ↑Гарантия и страховка
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет.
Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет. Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону.
В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
Следующая